都心マンション市場初の1億円超え 一方、都内マンションで値下げの動きも【WBS】

こちらは東京23区の新築マンションの平均価格ですが、25日発表された去年の価格が1億1483万円となり、初めて1億円を超えました。新築に合わせて中古も値上がりしていますが、ここにきて価格を引き下げる動きが出ています。


高騰が止まらない東京のマンション価格。都心の平均価格が1億円の大台を超えたことについて、街では「1億円。高すぎますね。別のことに使えなくなる」「正直、雲の上の話だなと」との声が上がります。

東京・隅田川の付近では、住友不動産などが中央区で最も高い58階建ての大規模タワーマンション「グランドシティタワー月島」を建設しています。完成は2026年春の予定です。

モデルルームを訪れると、リビングは壁に大理石を使った豪華な作り。天井の高さは2メートル60センチで、気になる価格は55平米で1億900万円から。最も高い部屋は91平米で2億4000万円です。今月、第1期の145戸の購入申し込みを始めましたが、1週間あまりで完売したといいます。

どんな人たちが買っているのでしょうか。

「そうですね。“シンパワーカップル”といいますか、パワーカップルと呼ばれる世帯年収1500万円、2000万円という顧客が多かったが、もう少し各世帯年収の多い2000万円台の顧客も増えている」（「住友不動産」の小田利徳主任）

他にも、長年住んでいたマンションが値上がりしたことで、それを売って住み替える客もいたといいます。

不動産経済研究所が25日発表した2023年の新築マンションの平均価格は、東京23区で1億1483万円。前の年よりも4割近く上昇し、年間で初めて1億円の大台を超えました。

「（高騰の要因は）人手不足などによる人件費、あとは資材価格の上昇。建設コストが上がると、より立地を厳選する動きになる。用地取得も、より競争が激しくなり土地代も高くなっている」（不動産経済研究所調査部門の松田忠司部門長）

建築コストや地価の上昇だけではありません。発売される戸数がピーク時の2004年に比べて3割程度しかないのも高騰の要因となっています。

こうした状況が中古市場にも影響を与えています。こちらは東京・港区六本木にある築20年の中古マンション。最大の売りは、目の前に東京タワーが見える眺望。間取りは1SLDKで、広さはおよそ130平方メートル。通常のトイレとは別に来客用のトイレを備えるなど、ホテルのような豪華さが売りの一つです。

同じマンションの別の部屋が2年前は4億円程度で販売されたといいますが「価格は6億円後半でご案内してます。立地エリアだったり、他と類似が少ない物件はまだまだ価格は上がると思う」（「リスト サザビーズ インターナショナル リアルティ」の加藤彩乃さん）

こうした超高額物件を牽引しているのは、海外からの引き合いだといいます。その影響で、港区など都心6区の中古マンションの価格も去年、初めて1億円を超えました。

「海外の人だと香港や台湾の人が一番多い。投資としても皆さん自宅として使いながら将来利益を出すということで両方の目的で購入している」（加藤さん）

不動産調査を行う東京カンテイでは、外国人富裕層の参入でバブルのときとは異なり、人気物件は港区や千代田区などの一部に集中してきていると指摘します。

「東京23区の中でも都心とそれ以外で全く異なった動きになっている。外国人富裕層は手堅く勝負する。世界で戦えるエリアはどこかという見方に変わってきている」（「東京カンテイ」の髙橋雅之主任研究員）

都心マンションでも値下げ
東京・目黒区のこちらのマンションは販売当初から580万円の値下げ

海外マネーも加わり勢いが止まらない都心のマンション価格。一方で、都心から少しだけ離れた東京・目黒区のマンションでは別の変化が出ています。

駅から徒歩8分の立地にある築23年のファミリー層向けのマンション。現在の価格は1億700万円。販売当初から580万円の値下げをしたといいます。

こうした物件は他にも。「大京穴吹不動産」が取り扱う中古マンションの中には、世田谷区や品川区でも最近値下げをした物件があります。

「以前は相場も上がり基調が顕著だったので、強気の販売価格でも売り切れることもあった。相場が高くなりすぎたので、少しチャレンジした価格ではなくて本来売れるだろう価格帯に設定しないと成約に至らないケースが増えている」（「大京穴吹不動産」渋谷店の工藤純店長）

実際に買って住む層にとってはこれ以上の価格高騰についてこれなくなっているようです。今後、金利が上昇するリスクもある中で、マンション価格はどうなっていくのでしょうか。

「やはり一般の人は行き過ぎた価格にちょっともうついてこられないと。2024年以降は都心とそれ以外の二極化がさらに進む」（「東京カンテイ」の髙橋主任研究員）