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墨田区 27件 280件
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大江戸不動産様ニュース&トピックス

2019.08.26
大赤字で社員3割超が早期退職、急成長の投資用アパートTATERUの転落
2019.07.29
夏季休業のお知らせ
2019.07.04
「売れない貸せない」郊外ベッドタウンの空き家が深刻
2019.05.04
フラット35を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に
2019.04.28
ゴールデンウィーク通常通り営業中
2019.04.28
“選手村マンション”販売へ 価格は5000万円~1億円
2019.04.08
シンガポール富裕層が「東京中古ワンルーム」を買い漁るワケ
2019.03.09
いまマンションを「買っていい街」「ダメな街」を実名公開する
2019.02.15
首都圏新築小規模戸建て、価格は安定傾向
2019.02.15
首都圏分譲マンション賃料、3ヵ月ぶり上昇
2019.02.04
◇◇社員研修による臨時休業のお知らせ◇◇
2019.02.02
引っ越し難民」増加か ヤマト子会社引き受け停止や人手不足で
2019.01.31
東京圏、転入超過14万人=23年連続、一極集中続く-18年人口移動・総務省
2018.12.06
※冬季休暇のお知らせ※
2018.10.23
東京23区の新築マンション価格、消費増税の影響を受け微減と予測
2018.08.27
ガソリン車廃止で、大通りに面したマンションが“大化け”する
2018.08.23
タワマンが都心に建てられなくなる日は近い?
2018.07.26
賃貸住宅融資、支援機構が厳格化 サブリース巡り懸念
2018.06.11
「民泊」の届け出低調 新法施行前、サイトの削除相次ぐ 営業年180日制限が足かせに
2018.05.12
マンション修繕、割高契約に注意 国交省「相場」を公表
2018.04.23
首都圏人気マンションのキーワードはズバリ「始発」「都心へのアクセス」
2018.03.27
マンション修繕金、75%が足りず 高齢化で増額難しく
2018.03.12
スルガ銀「シェアハウス」のずさん審査に疑問
2018.02.22
マンション価格、過去最高=発売戸数は微増―17年
2018.02.13
「諸費用ローンワイド」の取り扱い開始 アルヒ
2018.01.23
マンション、バブル後最高値=首都圏平均5908万円―17年
2018.01.21
引っ越しで狙いたい、都内通勤で絶対座れる「穴場駅」清澄白河
2018.01.07
知られざる地雷、「マンションの駐車場」問題
2017.12.17
来年4月からインスペクション(建物状況調査)説明義務化。中古住宅選びはどう変わる?
2017.12.02
社員研修による臨時休業のお知らせ
2017.11.24
【チラシ掲載内容のお詫びと訂正】
2017.10.30
三菱UFJ信託、住宅ローンから撤退=低金利で採算悪化
2017.10.08
資産性の高さ、利便性… 注目集める「狭小住宅」の魅力
2017.10.01
「事故物件ロンダリング」次の次の入居者には告知せず契約…見抜く方法は?
2017.08.26
2022年に破裂する『生産緑地』という時限爆弾
2017.08.26
オーナー29人、レオパレスを提訴「建物の修繕不十分」
2017.07.08
マンション経営の収入にはどれくらい税金がかかるの?不動産所得の計算方法
2017.06.11
住宅ローン残高あるまま賃貸する場合の注意
2017.04.30
2017年都内公示地価 2.8%上昇
2017.04.24
マンション敷地に戸建て 二重使用で違法建築に 杉並区、是正命令も
2017.04.13
「フラット35子育て支援型」
2017.04.03
アパートローン「プチバブル?」マイナス金利追い風で急増 増える空室…日銀など対策へ
2017.03.23
住みたい街「清澄白河」
2017.03.06
「持ち家」リスクを甘く見ている人が招く不幸
2017.02.18
変動金利(半年型)で借りている人の注意点
2017.02.17
「マイホーム購入の適齢期」っていつ? プロが教えるライフプラン&住宅ローンのチェックポイント
2017.01.30
価格低下だけなら返済負担がラクになる,1割下がっても金利1%上昇で負担増加!
2017.01.22
<シングル女性>第2次マンション購入ブームは来るか
2017.01.13
中古購入40歳未満、住宅改修最大65万円補助
2016.12.12
※社員研修による臨時休業のお知らせ※
2016.11.27
タワー型マンションに住む危険性 健康面でリスク? なぜか役所も沈黙
2016.11.26
40階建てなら10%差=マンションの固定資産税見直し―新築対象に・政府
2016.11.06
不動産の相続、登記忘れで生じる様々な問題
2016.09.22
基準地価、全用途なぜ下落 公示地価と異なる動き
2016.08.27
「境界線と外壁の距離を50cm以上としなければならない」
2016.08.26
若年者の既存住宅取得・リフォーム支援で新規事業 補助額は最大65万円
2016.08.13
住宅ローン 携帯延滞で失格も
2016.07.26
※夏季休暇のお知らせ※
2016.07.01
<路線価>8年ぶり上昇…14都道府県プラス
2016.07.01
<路線価>8年ぶり上昇…14都道府県プラス
2016.07.01
路線価8年ぶりプラス 16年分の全国0.2%、14都道府県で上昇
2016.06.06
道路予定地上の住宅のメリット・デメリットは?
2016.05.17
地震のたびに強くなってきた耐震基準。旧耐震と新耐震をおさらい
2016.05.16
民泊を全面解禁 住宅地で営業認める 
2016.04.30
地価が値上がりしそうと思う街ランキングに清澄白河がランクイン
2016.04.29
5/3~5/5 休業のお知らせ
2016.03.06
マンション平均分譲価格が過去最高に そんな中でも新築にこだわる人は52.8%
2016.02.29
首都圏建売り、価格14%上昇4725万円
2016.02.23
マンション価格、過去最高=バブル上回る4618万円―15年全国
2016.02.16
16日からマイナス金利始まる 三井住友銀、住宅ローン10年固定型金利0・9%に 他行も引き下げ検討
2016.02.07
2月のフラット35金利が9か月ぶりに1.5%割り込む
2016.01.24
「マンション節税」防止 高層階、相続税の評価額上げ
2015.12.15
マンション平均価格 6000万円突破、24年半ぶり
2015.11.30
都心で超狭2LDKマンション大ヒットの理由
2015.10.03
東京超都心、五輪後も不動産価格は上がる説
2015.09.17
◆基準地価、三大都市圏の商業地3年連続で上昇 7月時点
2015.09.17
シルバーウィークのお知らせ
2015.09.06
東京都内2015年路線価2.1%上昇
2015.09.03
☆☆平成27年10月22日更新致しました☆☆
2015.05.23
離婚と引越し…。アメリカの実家が空き家にならないワケ
2015.04.24
ゴールデンウィークの営業について
2015.04.03
『国土交通省、平成27年地価公示発表・全国平均では住宅地が下落率縮小』
2015.02.09
3度目の「住宅エコポイント」は本当にお得か
2015.01.26
東京圏、地価下落ゼロ 6年9カ月ぶり 金融緩和追い風
2014.11.23
<アジアマネー>東京中心部の優良オフィスビル 次々買収
2014.10.27
都内路線価 6年ぶり上昇
2014.10.23
お詫び(資料請求ボタン動作せず)
2014.09.19
3大都市圏の基準地価、2年連続上昇 全国は1.2%下落
2014.09.13
住環境研究所、夫婦フルタイムで働く子育て家族の「家事分担度」を分析
2014.07.03
路線価、下落幅0.7%に縮小 14年 東京・大阪6年ぶり上昇
2014.06.27
「平成25年度土地に関する動向」及び「平成26年度土地に関する基本的施策」(土地白書)について
2014.06.15
宅地建物取引主任者から宅地建物取引士へ
2014.05.30
ガス器具製造のハーマン(大阪市)は29日、浴室暖房乾燥機約8万台の基板に発火の恐れがあるとして、リコール(無償修理)すると発表した。
2014.05.17
夫婦共有か単独か 住宅ローンのお得度比較
2014.05.17
神社でもらった家内安全のお札、自宅のどこに置けばいいの?
2014.05.03
ゴールデンウィーク休まず営業中
2014.04.29
暴力団事務所と瑕疵担保責任
2014.04.27
自殺物件の不告知をめぐるトラブル
2014.04.18
中古マンション成約件数、2年連続で過去最高を更新/東日本レインズ
2014.04.06
消費税8%で、どうなる「住宅ローン控除」
2014.03.21
消費税について
2014.03.18
公示地価、3大都市圏で6年ぶり値上がり
2014.03.01
H26年4月1日~売買契約書の印紙税が軽減されます
2014.02.19
物価が上がれば預貯金は「目減り」 どう対策する?
2014.02.15
2015年1月から相続税が増税!
2014.02.11
せっかく住宅を買うなら、資産価値が上がる町を選びたいもの。過去10年のデータと、今後の都市開発計画から、「これから値上がりする町」を予想する。
2014.01.30
一生賃貸で暮らすにはどのくらい蓄えが必要か
2013.09.27
豊洲駅~住吉駅間整備の早期事業化を目指します
2013.06.29
リバースモーゲージ みずほ銀行が参入
2013.06.13
固定金利への借り換え、「今でしょ」「まだでしょ」、あなたはどっち?
2013.03.23
グループ店舗のペットサロンが墨田区時間に掲載されました!
2013.03.14
東京スカイツリーからのTV電波発射は5月
2013.02.11
アベノミクスで”ミニバブル”に!?
2013.01.12
消費税増税による住宅購入者への影響
2012.04.29
携帯電話ご利用の皆様へ
2012.04.20
会員の皆様へ

大江戸不動産様ニュース&トピックス

  • 第1位

    新築一戸建て

    墨田区八広2丁目

    5,380万円(税込)

    京成押上線「京成曳舟」駅徒歩12分

  • 第2位

    新築一戸建て

    墨田区八広4丁目

    4,990万円~(税込)

    京成押上線「八広」駅徒歩9分

  • 第3位

    新築一戸建て

    墨田区東向島6丁目

    4,480万円(税込)

    東武伊勢崎線「東向島」駅徒歩4分

  • 第4位

    新築一戸建て

    墨田区堤通1丁目

    5,480万円(税込)

    東武伊勢崎線「東向島」駅徒歩10分

  • 第5位

    新築一戸建て

    江東区東砂2丁目

    4,445万円(税込)

    都営新宿線「東大島」駅徒歩13分

大江戸不動産の最新ニュース・サイト更新情報等をお知らせしています。

2018.08.23
タワマンが都心に建てられなくなる日は近い?
タワマンが現在のように数多く建設されるようになったきっかけは、1997年の規制緩和です。



 この時、建築基準法が改正され、廊下や階段などの共用部分が容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)の計算から除外されたほか、容積率600%、日影規制(高層建築物によって日陰ができることを防止するための規制)適用除外など、高層住居誘導地区制度が設けられました。



 これを受け、三井不動産や住友不動産、三菱地所に代表される大手デベロッパー(不動産開発会社)が東京都心や湾岸地域などでタワマン建設などの都市の再開発を加速させ、住戸の大量供給につながりました。



 それ以来、「タワマン建設ラッシュ」は現在まで続いています。かつて倉庫や工場などが立ち並んでいた湾岸地区など「準工業地帯」の様相が一変したほか、利便性のいい大都市や近郊の駅周辺にとどまらず、比較的、土地に余裕があるはずの地方都市にまで建設されるようになったのです。



まだ残る「巨大計画」



 タワマンに明確な定義はありませんが、一般的に20階以上のマンションを指すとされています。マンションの階高(1階分の高さ)は約3メートルなので、つまり高さでいえば60メートル以上のマンションです。



 不動産経済研究所によると、2018年以降に建設予定のタワマンの住戸数(※棟数ではありません)は全国で10万8757戸。その内訳をみると、首都圏は8万303戸と全体の73.8%に上り、東京23区内が5万5570戸と全体の51.1%を占めます。いかにタワマンが、土地のひっ迫している地域に集中するかがわかります。



 その中には、東京メトロ西新宿駅(新宿区)周辺では65階建てのタワマン2棟で計3200戸、都営地下鉄勝どき駅(中央区)周辺では58階建て、45階建て、29階建ての3棟で計3255戸など、大規模な計画が残っています。



 また、デベロッパーの森ビル(東京)は虎ノ門・麻布台地区(港区)では65階建て(下層階はオフィスになる予定)、64階建て、53階建てのタワマン3棟の建設を計画していますが、このうち65階建てはなんと高さ330メートル。オフィスが入る分、住戸数は少なくなるとはいえ、完成時点で「日本一高いタワマン」になる予定です。
中央区にタワマンが建てられなくなる?


勝どき駅周辺のタワマン群
勝どき駅周辺のタワマン群


 そんな中、中央区は都営地下鉄勝どき駅、東京メトロ・都営地下鉄月島駅周辺といったタワマン密集地域を含む区内80%の区域で、要件を満たせば最大で建築基準法が定める基準のさらに1.4倍まで容積率を緩和するとしていた独自の制度を廃止し、20年続けてきた「居住誘導政策」を転換する方針を発表しました。18年度中にも正式決定され、19年夏にも施行される見通しです。



 前述の勝どき駅周辺の大規模計画はすでに開発が始まっており、現在の制度が適用されますが、これ以降、タワマン建設に優遇措置はなくなり、事実上、“規制”されることになります。



 その理由は「人口が増えすぎたから」です。



 中央区の人口は1953年に17万2183人でした。しかし核家族化などにより、40年にわたって人口流出が続いた結果、97年には7万1806人にまで落ち込みました。しかし、居住誘導政策の導入でタワマンを中心に住民が増え、今年7月1日現在で16万598人と、20年余りで2倍以上に膨れ上がったのです。



 中央区は元々、「定住人口10万人」の目標を掲げていましたが、タワマンが増えた影響で目標を大きく上回りました。なお、中央区のマンション居住率は1995年には66.4%でしたが、2015年には90%に達しています。


国勢調査より
国勢調査より


 都市にとって、定住人口が増えれば固定資産税などの税収が増えるメリットがある一方、保育園や幼稚園、小・中学校などの教育施設が足りなくなる、鉄道や道路などの交通インフラ、スーパーなどの生活利便施設の整備が追いつかないという問題が生じます。



 実際、朝の通勤ラッシュ時の勝どき駅は人であふれ、駅に出入りするのも一苦労。駅利用客は2000年には1日当たり2万7734人でしたが、16年には9万9517人と、7万人以上も増加しているのです。



 同じ中央区内でも、東京五輪・パラリンピックの選手村ができる晴海などは容積率緩和の見直しから除外されるため、まだ人口は増加すると思われます。一方で区は今後、マンションの容積率緩和制度を廃止する代わりに、ホテルや商業施設の容積率を緩和させる施策に転換するそうです。



 そうなると、容積率で劣るタワマンでは採算が合わず、ホテルなどとの用地仕入れ競争に勝てなくなることが予想されるため、おのずと人口流入は抑制されることになるでしょう。



江東区の「事実上の規制」とは?


豊洲駅周辺にも高層のタワマンが林立する
豊洲駅周辺にも高層のタワマンが林立する


 一方、湾岸の東京メトロ・ゆりかもめ豊洲駅周辺などにタワマンが林立する江東区も、今年秋からタワマンなどの大規模マンション(151戸以上)に、単身者向けの「ワンルーム」(25~40平方メートル)や3世代同居向けの「ゆとり住戸」(90平方メートル以上)を一定数以上整備するよう、デベロッパーなどに求める方針を打ち出しました。



 子育て世代などに人気がある70平方メートル前後の「ファミリー向け物件」の整備を実質的に規制し、人口増加を抑制するのが狙いのようです。



 同区は04年から、マンションの建設抑制を目的として、1戸あたり125万円の「公共施設整備協力金」を開発業者に課しました。一時的に人口の流入は鈍化しましたが、06年頃から再び人口の増加が加速し始め、オリンピック開催決定でさらに人口流入が進んでいます。



 江東区もかつて、人口は減少傾向にあり、1997年には36万8221人まで落ち込みました。しかし、中央区と同様に都心から近く、利便性の高い豊洲などの再開発が進んで人口は「急増」に転じ、今年7月1日現在で51万6985人と、20年余りで約15万人も上乗せされました。

今では各社の「住みたい街ランキング」などの上位の“常連”となった、日本有数のタワマン密集地、JR・東急武蔵小杉駅周辺(川崎市中原区)も、多くの路線が乗り入れる利便性のよさから今も人気です。相互乗り入れ路線も含めると10以上の路線が使えます。



 しかし、「朝のラッシュ時には駅に入るための行列ができる」と多くのメディアで報道され、その人口の過密ぶりが広く知られることになりました。



 かつては工場やグラウンドなどが密集する地域でしたが、2000年代に入り急速に再開発が進み、現在は10棟以上のタワマンが林立。50階を超えるマンションも複数存在します。駅周辺には若いファミリー層をターゲットにした大規模商業施設などが開業し、人口流入に拍車がかかりました。



 今年7月に入り、混雑緩和のためJR横須賀線のホームが増設されるとの発表がありました。とはいえ、公立の学校や保育園などが不足する中、今後まだ数棟の建設計画が残っており、生活利便性の「ゆがみ」はすぐには是正できない状態にあると筆者は考えています。今後、川崎市などがいかなる対策を打つか、注目されます。



主戦場は郊外へ?



 前述の“規制”などに加え、東京都区部の新築マンションの発売価格が平均で1戸7000万円を超えるなど価格の上昇に拍車がかかっています。共働きで夫、妻とも年収が700万円を超える「パワーカップル」でさえ、簡単には手を出せない水準に達しているので、こうなると、従来のようなペースで東京都心などにタワマンの建設が続く、といったことにはならないと思います。



 マンション市場のキーワードは「タワー」に加え「駅前・駅近」「一等立地」「大規模」などが代表格でした。代表マンションが主流を占めてきた市場。しかし、購入希望者は価格が高騰する都心を敬遠せざるを得ず、一方、デベロッパー側は販売しやすい「新たなフロンティア」を求めるようになるでしょう。今後、「主戦場」は東京都心や周辺から、東京の市部や千葉や埼玉、神奈川などの郊外に移り、その際、東京都心へ短時間でアクセスできるなど、利便性がいい地域が“勝ち組”となるはずです。

タワマンが抱える悩みのタネ…


写真はイメージです
写真はイメージです


 ところで、前述のように1997年から頭角を現してきたタワマンは、そろそろ築20年を超える物件が増えてくるでしょう。



 タワマンは、エレベーターや階段などの共用部分の面積も大きく、コンシェルジュサービスやラウンジ、ゲストルーム、スポーツジムなどのサービスや施設を充実させたものも多く、その分、月々支払わなければならない管理費が高めに設定されています。



 加えてタワマンは、その高さのために足場を組んで外壁の修繕が行えないという「弱点」があります。結果、ゴンドラなどによる高所作業となり、一般的なマンションに比べ作業効率は悪いうえ、風速10メートルを超えると作業は中止しなければなりません。ゆえに、工期は長期化し、工事費も高くなります。筆者が知る、とあるタワマンの大規模修繕工事は2年10か月かかり、総額で6億円以上を要したそうです。



 また設置されている高速エレベーターは、混雑を防ぐため緻密なコントロールを要します。このほか、情報通信機器も大量のデータを扱う性能の高さが要求されます。いずれも特注品で非常に高額になりがちです。当然、修繕や交換にも莫大ばくだいなコストがかかります。



 そもそもエレベーターや情報通信機器などは技術の進歩のスピードが速く、30年後の施設更新の際、同じ性能のものに交換するとは考えにくいでしょう。最新式に交換するとなると想定以上に費用がかさむ可能性も高いといえます。



スラム化するタワマンも出現…?



 ほかにも、あちこちのマンションで露呈する可能性が高いのは、「修繕積立金」の問題です。



 修繕に備え資金をプールする修繕積立金は、実質的な建物の“維持費”として所有者が自室の面積によって、応分で負担するものです。



 この修繕積立金。新築当初は低めに設定されているのが一般的です。多くのタワマンでは「10年後に2倍、15年後に3倍……」と徐々に増える計画になっていたり、一定期間経過後に100万円単位の「一時金」の支払いを求められたりするケースが大半です。



 修繕積立金の問題は、あちこちのタワマンで露呈する可能性が高そうです。建物の老朽化とともに、入居当時は30代から40代で現役バリバリだった住民も、30年後には当然60代から70代へと年を重ねています。



 定期収入がなく、年金の支給を受けて生活している人が大半になるでしょう。仮に35年返済の住宅ローンを現役時代に前倒しで完済していても、消費増税や修繕積立金の度重なる値上げに耐えられず、滞納する家庭も増えることが懸念されます。



 建物はどんどん劣化していくのに、必要な修繕もままならず、建物が朽ちていくのを見届けるしかない「タワマンのスラム(廃虚)化」が現実のものとなるのは、30年ほど後ではないでしょうか。



 都心や湾岸地区、武蔵小杉に林立するタワマンの中でも、修繕計画などを決定する管理組合などがしっかりと機能し、数十年後も持続可能なタワマンと、かつての「ニュータウン」のように衰退していくタワマンに「二極化」するのではないかと、筆者は予想しています。

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