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大江戸不動産様ニュース&トピックス

2021.02.19
高級タワマン住民から「住み替え相談」が次々と…「週末の地震」の後に不動産会社で起きたこと
2021.02.09
空前のブーム「新築戸建て」を割安に買う方法
2021.01.31
コロナで住宅ローン返済が厳しい人が「支払い減免」されるスゴい制度があった…!
2021.01.30
コロナで地方移住 、結局進まない理由
2021.01.25
首都圏中古マンション価格、4ヵ月連続上昇で最高値
2020.12.04
住宅ローンで不動産投資をして「自己破産」…そんなケースが後を絶たない理由
2020.11.30
※冬季休暇のお知らせ※
2020.10.09
新築なら「4階建て」中古なら「5階建て」を勧める意外な理由
2020.09.22
タワマン節税3つの罠 分けにくい、貸しにくい、売りにくい
2020.09.11
首都圏の新築戸建て、平均価格は反転上昇
2020.09.11
安倍首相辞任。アベノミクスで「マンション暴落」が起きず、価格上昇が続いた真の理由とは
2020.08.29
住宅総合指数
2020.08.23
都心の「狭小戸建て住宅」が、ここへきてバカ売れし始めたワケ
2020.05.30
営業時間の変更
2020.04.09
緊急事態宣言による時短営業について
2020.02.01
殺人や自殺、建物の「事故物件」に告知指針 国交省作成へ
2020.01.20
マンション暴落予測」がハズレ続ける理由 戸建て購入には好機到来か
2019.12.22
首都圏の新築マンション、売れないのに物件価格が下がらないのにはわけがある?
2019.12.08
※冬季休暇のお知らせ※
2019.12.02
東京23区の家賃相場が安い駅ランキング 2019年版
2019.11.26
一見うらやましく見える「タワマン生活」に隠れた「不公平感」
2019.10.11
※台風19号接近に伴う臨時休業のおしらせ※
2019.10.06
火災保険料値上げの見通し 自然災害相次ぎ支払い増
2019.08.26
大赤字で社員3割超が早期退職、急成長の投資用アパートTATERUの転落
2019.07.04
「売れない貸せない」郊外ベッドタウンの空き家が深刻
2019.05.04
フラット35を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に
2019.04.28
ゴールデンウィーク通常通り営業中
2019.04.28
“選手村マンション”販売へ 価格は5000万円~1億円
2019.04.08
シンガポール富裕層が「東京中古ワンルーム」を買い漁るワケ
2019.03.09
いまマンションを「買っていい街」「ダメな街」を実名公開する
2019.02.15
首都圏新築小規模戸建て、価格は安定傾向
2019.02.15
首都圏分譲マンション賃料、3ヵ月ぶり上昇
2019.02.04
◇◇社員研修による臨時休業のお知らせ◇◇
2019.02.02
引っ越し難民」増加か ヤマト子会社引き受け停止や人手不足で
2019.01.31
東京圏、転入超過14万人=23年連続、一極集中続く-18年人口移動・総務省
2018.10.23
東京23区の新築マンション価格、消費増税の影響を受け微減と予測
2018.08.27
ガソリン車廃止で、大通りに面したマンションが“大化け”する
2018.08.23
タワマンが都心に建てられなくなる日は近い?
2018.07.26
賃貸住宅融資、支援機構が厳格化 サブリース巡り懸念
2018.06.11
「民泊」の届け出低調 新法施行前、サイトの削除相次ぐ 営業年180日制限が足かせに
2018.05.12
マンション修繕、割高契約に注意 国交省「相場」を公表
2018.04.23
首都圏人気マンションのキーワードはズバリ「始発」「都心へのアクセス」
2018.03.27
マンション修繕金、75%が足りず 高齢化で増額難しく
2018.03.12
スルガ銀「シェアハウス」のずさん審査に疑問
2018.02.22
マンション価格、過去最高=発売戸数は微増―17年
2018.02.13
「諸費用ローンワイド」の取り扱い開始 アルヒ
2018.01.23
マンション、バブル後最高値=首都圏平均5908万円―17年
2018.01.21
引っ越しで狙いたい、都内通勤で絶対座れる「穴場駅」清澄白河
2018.01.07
知られざる地雷、「マンションの駐車場」問題
2017.12.17
来年4月からインスペクション(建物状況調査)説明義務化。中古住宅選びはどう変わる?
2017.12.02
社員研修による臨時休業のお知らせ
2017.11.24
【チラシ掲載内容のお詫びと訂正】
2017.10.30
三菱UFJ信託、住宅ローンから撤退=低金利で採算悪化
2017.10.08
資産性の高さ、利便性… 注目集める「狭小住宅」の魅力
2017.10.01
「事故物件ロンダリング」次の次の入居者には告知せず契約…見抜く方法は?
2017.08.26
2022年に破裂する『生産緑地』という時限爆弾
2017.08.26
オーナー29人、レオパレスを提訴「建物の修繕不十分」
2017.07.08
マンション経営の収入にはどれくらい税金がかかるの?不動産所得の計算方法
2017.06.11
住宅ローン残高あるまま賃貸する場合の注意
2017.04.30
2017年都内公示地価 2.8%上昇
2017.04.24
マンション敷地に戸建て 二重使用で違法建築に 杉並区、是正命令も
2017.04.13
「フラット35子育て支援型」
2017.04.03
アパートローン「プチバブル?」マイナス金利追い風で急増 増える空室…日銀など対策へ
2017.03.23
住みたい街「清澄白河」
2017.03.06
「持ち家」リスクを甘く見ている人が招く不幸
2017.02.18
変動金利(半年型)で借りている人の注意点
2017.02.17
「マイホーム購入の適齢期」っていつ? プロが教えるライフプラン&住宅ローンのチェックポイント
2017.01.30
価格低下だけなら返済負担がラクになる,1割下がっても金利1%上昇で負担増加!
2017.01.22
<シングル女性>第2次マンション購入ブームは来るか
2017.01.13
中古購入40歳未満、住宅改修最大65万円補助
2016.12.12
※社員研修による臨時休業のお知らせ※
2016.11.27
タワー型マンションに住む危険性 健康面でリスク? なぜか役所も沈黙
2016.11.26
40階建てなら10%差=マンションの固定資産税見直し―新築対象に・政府
2016.11.06
不動産の相続、登記忘れで生じる様々な問題
2016.09.22
基準地価、全用途なぜ下落 公示地価と異なる動き
2016.08.27
「境界線と外壁の距離を50cm以上としなければならない」
2016.08.26
若年者の既存住宅取得・リフォーム支援で新規事業 補助額は最大65万円
2016.08.13
住宅ローン 携帯延滞で失格も
2016.07.26
※夏季休暇のお知らせ※
2016.07.01
<路線価>8年ぶり上昇…14都道府県プラス
2016.07.01
<路線価>8年ぶり上昇…14都道府県プラス
2016.07.01
路線価8年ぶりプラス 16年分の全国0.2%、14都道府県で上昇
2016.06.06
道路予定地上の住宅のメリット・デメリットは?
2016.05.17
地震のたびに強くなってきた耐震基準。旧耐震と新耐震をおさらい
2016.05.16
民泊を全面解禁 住宅地で営業認める 
2016.04.30
地価が値上がりしそうと思う街ランキングに清澄白河がランクイン
2016.04.29
5/3~5/5 休業のお知らせ
2016.03.06
マンション平均分譲価格が過去最高に そんな中でも新築にこだわる人は52.8%
2016.02.29
首都圏建売り、価格14%上昇4725万円
2016.02.23
マンション価格、過去最高=バブル上回る4618万円―15年全国
2016.02.16
16日からマイナス金利始まる 三井住友銀、住宅ローン10年固定型金利0・9%に 他行も引き下げ検討
2016.02.07
2月のフラット35金利が9か月ぶりに1.5%割り込む
2016.01.24
「マンション節税」防止 高層階、相続税の評価額上げ
2015.12.15
マンション平均価格 6000万円突破、24年半ぶり
2015.11.30
都心で超狭2LDKマンション大ヒットの理由
2015.10.03
東京超都心、五輪後も不動産価格は上がる説
2015.09.17
◆基準地価、三大都市圏の商業地3年連続で上昇 7月時点
2015.09.17
シルバーウィークのお知らせ
2015.09.06
東京都内2015年路線価2.1%上昇
2015.09.03
☆☆平成27年10月22日更新致しました☆☆
2015.05.23
離婚と引越し…。アメリカの実家が空き家にならないワケ
2015.04.24
ゴールデンウィークの営業について
2015.04.03
『国土交通省、平成27年地価公示発表・全国平均では住宅地が下落率縮小』
2015.02.09
3度目の「住宅エコポイント」は本当にお得か
2015.01.26
東京圏、地価下落ゼロ 6年9カ月ぶり 金融緩和追い風
2014.11.23
<アジアマネー>東京中心部の優良オフィスビル 次々買収
2014.10.27
都内路線価 6年ぶり上昇
2014.10.23
お詫び(資料請求ボタン動作せず)
2014.09.19
3大都市圏の基準地価、2年連続上昇 全国は1.2%下落
2014.09.13
住環境研究所、夫婦フルタイムで働く子育て家族の「家事分担度」を分析
2014.07.03
路線価、下落幅0.7%に縮小 14年 東京・大阪6年ぶり上昇
2014.06.27
「平成25年度土地に関する動向」及び「平成26年度土地に関する基本的施策」(土地白書)について
2014.06.15
宅地建物取引主任者から宅地建物取引士へ
2014.05.30
ガス器具製造のハーマン(大阪市)は29日、浴室暖房乾燥機約8万台の基板に発火の恐れがあるとして、リコール(無償修理)すると発表した。
2014.05.17
夫婦共有か単独か 住宅ローンのお得度比較
2014.05.17
神社でもらった家内安全のお札、自宅のどこに置けばいいの?
2014.05.03
ゴールデンウィーク休まず営業中
2014.04.29
暴力団事務所と瑕疵担保責任
2014.04.27
自殺物件の不告知をめぐるトラブル
2014.04.18
中古マンション成約件数、2年連続で過去最高を更新/東日本レインズ
2014.04.06
消費税8%で、どうなる「住宅ローン控除」
2014.03.21
消費税について
2014.03.18
公示地価、3大都市圏で6年ぶり値上がり
2014.03.01
H26年4月1日~売買契約書の印紙税が軽減されます
2014.02.19
物価が上がれば預貯金は「目減り」 どう対策する?
2014.02.15
2015年1月から相続税が増税!
2014.02.11
せっかく住宅を買うなら、資産価値が上がる町を選びたいもの。過去10年のデータと、今後の都市開発計画から、「これから値上がりする町」を予想する。
2014.01.30
一生賃貸で暮らすにはどのくらい蓄えが必要か
2013.09.27
豊洲駅~住吉駅間整備の早期事業化を目指します
2013.06.29
リバースモーゲージ みずほ銀行が参入
2013.06.13
固定金利への借り換え、「今でしょ」「まだでしょ」、あなたはどっち?
2013.03.23
グループ店舗のペットサロンが墨田区時間に掲載されました!
2013.03.14
東京スカイツリーからのTV電波発射は5月
2013.02.11
アベノミクスで”ミニバブル”に!?
2013.01.12
消費税増税による住宅購入者への影響
2012.04.29
携帯電話ご利用の皆様へ
2012.04.20
会員の皆様へ

大江戸不動産様ニュース&トピックス

  • 第1位

    新築一戸建て

    墨田区八広4丁目

    1,880万円(税込)

    京成押上線「八広」駅徒歩4分

  • 第2位

    中古一戸建て

    江戸川区南葛西1丁目

    5,480万円(税込)

    東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩15分

  • 第3位

    新築一戸建て

    北区志茂5丁目

    4,045万円(税込)

    東京メトロ南北線「志茂」駅徒歩8分

  • 第4位

    新築一戸建て

    江東区北砂5丁目

    5,480万円~(税込)

    都営新宿線「大島」駅徒歩15分

  • 第5位

    中古一戸建て

    江東区佐賀1丁目

    3,300万円

    都営大江戸線「門前仲町」駅徒歩8分

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2020.12.04
住宅ローンで不動産投資をして「自己破産」…そんなケースが後を絶たない理由
秋山裕樹さん(仮名・33歳)は、不動産コンサルタントBに住宅ローンで投資用のマンションを購入することを勧められた。自己資金はゼロでOK、サブリース会社と呼ばれる企業が35年一括で借り上げをしてくれるので家賃滞納の可能性はない、ローンの支払いが終わった後は家賃収入を老後資産に充てられる――そんな「うまい話」に乗って、2800万円の住宅ローンを組み、不動産投資に踏み切った。

 しかし、じつは住宅ローンで不動産投資をすることは「ルール違反」。借り入れを行なっていた金融機関から「ローンを一括返済せよ」と迫られ、結局、自己破産を選ぶほかなくなってしまった。同じような問題は多数起きている。いったいなぜダマされる人が後を絶たないのか。

住宅ローンで投資をしてはいけない
 こうした不正が起きてしまうこと、またダマされる人が後を絶たない大きな理由の一つは、

 「住宅ローンを組んで不動産投資をしてはいけない」

 ということの重要性がしっかりと認識されていないという点にある。

 不動産投資は本来、「不動産投資ローン」という形式のローンを利用して行うものだ。

 一般的に不動産投資ローンよりも低金利なのが住宅ローンだ。当然ながら、低金利でローンを借りられるほうが、投資利回りは上がる。そして住宅ローンはフルローン(物件の全額分のローン)で組めるというのも今回の問題がおきたポイントだ。

 では、「住宅ローンで不動産投資をしてはいけない理由はなにか?」

 まず、大原則として、住宅ローンは、「本人または家族が住むための家」に対して融資されるものである。そのため、原則1人1期間までで複数組むことはできない。

 家を何軒も持っているような富裕層は別だが、基本的には家は1家族に1軒で、夢のマイホーム、人生で一番大きな買い物と言われている。

 住宅ローンを貸し出す金融機関は、返済できるであろう属性の人に融資し、生涯にわたり住む住宅購入に対する融資ということで、滞納の可能性が低く、

 (1)貸し倒れリスクが少ない
(2)不動産に担保を付けるので返済が出来なくても回収ができる
(3)団体信用生命保険に入ることがほとんどのため、何かあっても保険で回収できる

 というメリットがある。

 そのため、低金利で貸し出しをしても回収不能になるというリスクが低いという点から、通常の融資に比べて、金利が低く設定されているのである。

 さらに国の制度自体も住宅ローンを組みやすくしている。それが、住宅金融支援機構の「フラット35」だ。

 民間の金融機関が取次店となり、手続きを行い、融資債権を独立行政法人住宅金融支援機構(国土交通省と財務省が所管)に買い取ってもらうという形式を取っているもので、長期間固定金利での貸し出しが可能となり、人気の住宅ローンである。

 住宅ローンで不動産投資をしてはいけない理由は、住宅ローンを借りる際に金融機関と取り交わす「金銭消費貸借契約書」に定められている。

 金銭消費貸借契約書とは、お金を借りる契約だ。その契約書に書かれている内容の以下の点が重要となる。

----------
(1)ローン契約の目的
自らかその家族が居住するための家の購入資金での使途に限定する。借り入れ後に変更する(住宅ローンの融資対象物件を賃貸物件とする場合等)場合は、あらかじめ銀行の承諾を得るものとし、銀行が承諾した場合には銀行の指定する他のローンへの切り替え等の銀行の銀行所定の手続きが必要となる場合には当該手続きを直ちに行う。

(2)期限の利益の喪失
借主について次の各号の事由が一つでも生じた場合には、借主は本債務全額について当然に期限の利益を失い、借入要項記載の返済方法によらず、直ちに本債務全額を返済するものとする。
1.約束の期日までに返済をしなかった
2.破産手続きをした
3.契約違反をした
4.契約時に虚偽の申告をした等
----------

 「期限の利益」とは、借り主が、最初に約束した返済日までにお金を返済すればいいという権利だ。

 特に(2)の「期限の利益の喪失」事項は、ローンを滞納したり、破産手続きをしたり、ローンが払えなくなった場合はもちろんだが、(1)の契約の目的に違反した場合や、住所変更等を怠った場合、申込内容に虚偽があった場合も含まれる。

 つまり、住宅ローンを組んだ物件を「投資物件」として賃貸に出すことは、住宅ローンの金銭消費貸借契約に違反している。本当は不動産投資用のローンによって短い期限で返済をすべきところを、低金利の住宅ローンを使って分割で何十年という期限で返済をしているのは契約の目的が違う。

 だから、金融機関からしてみれば、契約違反をするのならば、何十年の分割払いで返済すればいい「期限」という利益を借り主から奪わざるを得ない。だから金融機関は「一括で返済しろ!」と迫る。そして「期限の利益の喪失」がされると団体信用生命保険も失効する。

問題が深刻化したワケ
 借り主(秋山さんのような立場の人)にとって問題なのが、「一括返済」を求められた時にオーバーローン状態になるケースだ。

 通常の不動産投資へ融資は、「物件の担保評価」を審査して、貸し出せる金額や融資期間が決まるが、住宅ローンの場合は、「債務者本人の属性(年収、勤務先等)」を重視して審査をする。

 言い換えれば、「物件の担保評価」<「債務者本人の属性」で融資がされてしまうのだが、この点に、秋山さんのケースの問題が深刻化した理由があると筆者は思う。

 つまり、物件の実勢価格と売買価格の乖離を調査せず、物件の価値が大幅に住宅ローンより低くても、債務者本人の属性が返済比率をクリアしていれば頭金なしのフルローンでも融資がされてしまう。

 そのため、今回のような事業者グループが実際の不動産価値よりも売買代金を高く水増しした場合、簡単にオーバーローン状態の融資が完成してしまうのだ。

 そうなると、債務者本人(秋山さんのような人)はもちろん、債権者(金融機関)は貸し倒れリスクが大きくなり、債務者、債権者どちらも大きな損失となる。

 利益を取るのは、「事業者グループ」だけ。債務を負うのは、債務者自身である。

 許しがたい事実だが、債務者本人も「知らなかった」では済まされない状況でもある。悪意があれば、詐欺罪や文書偽造で金融機関から訴えられる可能性もゼロでない。

 そうなってしまったらどう問題解決するか? 
 まずは正確に状況を把握することだ。そして、解決方法は何かあるか、選択肢を探る。

 事業者グループを責めても、金融機関に対する返済は待ってはくれない。事業者グループへの損害賠償を求めるにも弁護士等の専門家への相談が必要だ。どのような解決方法があるかは、さまざまであり、一括請求が来てからだと、もう解決方法は限られてしまう。

 問題になる前にできる事を検討し、少しでも良い解決方法を模索するべきだ。




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