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大江戸不動産様ニュース&トピックス

2021.06.12
コロナショックの中、1年以内に自宅を買っておかないとマズイ理由
2021.06.05
「ウッドショック」の波
2021.05.27
「人生最大の買い物」といわれるマイホーム。はたして買うべきか、買わざるべきか……。「購入派」と「賃貸派」、そして「戸建て派」と「マンション派」の論争は
2021.05.17
住宅ローン「年収1000万円で審査落ち、300万円で通過」の謎
2021.03.09
「ドアが勝手に」 街並み一変した高級住宅街、液状化で揺れた住民の思い【#あれから私は】
2021.02.19
高級タワマン住民から「住み替え相談」が次々と…「週末の地震」の後に不動産会社で起きたこと
2021.02.09
空前のブーム「新築戸建て」を割安に買う方法
2021.01.31
コロナで住宅ローン返済が厳しい人が「支払い減免」されるスゴい制度があった…!
2021.01.30
コロナで地方移住 、結局進まない理由
2021.01.25
首都圏中古マンション価格、4ヵ月連続上昇で最高値
2020.12.04
住宅ローンで不動産投資をして「自己破産」…そんなケースが後を絶たない理由
2020.11.30
※冬季休暇のお知らせ※
2020.10.09
新築なら「4階建て」中古なら「5階建て」を勧める意外な理由
2020.09.22
タワマン節税3つの罠 分けにくい、貸しにくい、売りにくい
2020.09.11
首都圏の新築戸建て、平均価格は反転上昇
2020.09.11
安倍首相辞任。アベノミクスで「マンション暴落」が起きず、価格上昇が続いた真の理由とは
2020.08.29
住宅総合指数
2020.08.23
都心の「狭小戸建て住宅」が、ここへきてバカ売れし始めたワケ
2020.05.30
営業時間の変更
2020.04.09
緊急事態宣言による時短営業について
2020.02.01
殺人や自殺、建物の「事故物件」に告知指針 国交省作成へ
2020.01.20
マンション暴落予測」がハズレ続ける理由 戸建て購入には好機到来か
2019.12.22
首都圏の新築マンション、売れないのに物件価格が下がらないのにはわけがある?
2019.12.08
※冬季休暇のお知らせ※
2019.12.02
東京23区の家賃相場が安い駅ランキング 2019年版
2019.11.26
一見うらやましく見える「タワマン生活」に隠れた「不公平感」
2019.10.11
※台風19号接近に伴う臨時休業のおしらせ※
2019.10.06
火災保険料値上げの見通し 自然災害相次ぎ支払い増
2019.08.26
大赤字で社員3割超が早期退職、急成長の投資用アパートTATERUの転落
2019.07.04
「売れない貸せない」郊外ベッドタウンの空き家が深刻
2019.05.04
フラット35を悪用し不動産投資 「住む」偽り賃貸用に
2019.04.28
ゴールデンウィーク通常通り営業中
2019.04.28
“選手村マンション”販売へ 価格は5000万円~1億円
2019.04.08
シンガポール富裕層が「東京中古ワンルーム」を買い漁るワケ
2019.03.09
いまマンションを「買っていい街」「ダメな街」を実名公開する
2019.02.15
首都圏新築小規模戸建て、価格は安定傾向
2019.02.15
首都圏分譲マンション賃料、3ヵ月ぶり上昇
2019.02.04
◇◇社員研修による臨時休業のお知らせ◇◇
2019.02.02
引っ越し難民」増加か ヤマト子会社引き受け停止や人手不足で
2019.01.31
東京圏、転入超過14万人=23年連続、一極集中続く-18年人口移動・総務省
2018.10.23
東京23区の新築マンション価格、消費増税の影響を受け微減と予測
2018.08.27
ガソリン車廃止で、大通りに面したマンションが“大化け”する
2018.08.23
タワマンが都心に建てられなくなる日は近い?
2018.07.26
賃貸住宅融資、支援機構が厳格化 サブリース巡り懸念
2018.06.11
「民泊」の届け出低調 新法施行前、サイトの削除相次ぐ 営業年180日制限が足かせに
2018.05.12
マンション修繕、割高契約に注意 国交省「相場」を公表
2018.04.23
首都圏人気マンションのキーワードはズバリ「始発」「都心へのアクセス」
2018.03.27
マンション修繕金、75%が足りず 高齢化で増額難しく
2018.03.12
スルガ銀「シェアハウス」のずさん審査に疑問
2018.02.22
マンション価格、過去最高=発売戸数は微増―17年
2018.02.13
「諸費用ローンワイド」の取り扱い開始 アルヒ
2018.01.23
マンション、バブル後最高値=首都圏平均5908万円―17年
2018.01.21
引っ越しで狙いたい、都内通勤で絶対座れる「穴場駅」清澄白河
2018.01.07
知られざる地雷、「マンションの駐車場」問題
2017.12.17
来年4月からインスペクション(建物状況調査)説明義務化。中古住宅選びはどう変わる?
2017.12.02
社員研修による臨時休業のお知らせ
2017.11.24
【チラシ掲載内容のお詫びと訂正】
2017.10.30
三菱UFJ信託、住宅ローンから撤退=低金利で採算悪化
2017.10.08
資産性の高さ、利便性… 注目集める「狭小住宅」の魅力
2017.10.01
「事故物件ロンダリング」次の次の入居者には告知せず契約…見抜く方法は?
2017.08.26
2022年に破裂する『生産緑地』という時限爆弾
2017.08.26
オーナー29人、レオパレスを提訴「建物の修繕不十分」
2017.07.08
マンション経営の収入にはどれくらい税金がかかるの?不動産所得の計算方法
2017.06.11
住宅ローン残高あるまま賃貸する場合の注意
2017.04.30
2017年都内公示地価 2.8%上昇
2017.04.24
マンション敷地に戸建て 二重使用で違法建築に 杉並区、是正命令も
2017.04.13
「フラット35子育て支援型」
2017.04.03
アパートローン「プチバブル?」マイナス金利追い風で急増 増える空室…日銀など対策へ
2017.03.23
住みたい街「清澄白河」
2017.03.06
「持ち家」リスクを甘く見ている人が招く不幸
2017.02.18
変動金利(半年型)で借りている人の注意点
2017.02.17
「マイホーム購入の適齢期」っていつ? プロが教えるライフプラン&住宅ローンのチェックポイント
2017.01.30
価格低下だけなら返済負担がラクになる,1割下がっても金利1%上昇で負担増加!
2017.01.22
<シングル女性>第2次マンション購入ブームは来るか
2017.01.13
中古購入40歳未満、住宅改修最大65万円補助
2016.12.12
※社員研修による臨時休業のお知らせ※
2016.11.27
タワー型マンションに住む危険性 健康面でリスク? なぜか役所も沈黙
2016.11.26
40階建てなら10%差=マンションの固定資産税見直し―新築対象に・政府
2016.11.06
不動産の相続、登記忘れで生じる様々な問題
2016.09.22
基準地価、全用途なぜ下落 公示地価と異なる動き
2016.08.27
「境界線と外壁の距離を50cm以上としなければならない」
2016.08.26
若年者の既存住宅取得・リフォーム支援で新規事業 補助額は最大65万円
2016.08.13
住宅ローン 携帯延滞で失格も
2016.07.26
※夏季休暇のお知らせ※
2016.07.01
<路線価>8年ぶり上昇…14都道府県プラス
2016.07.01
<路線価>8年ぶり上昇…14都道府県プラス
2016.07.01
路線価8年ぶりプラス 16年分の全国0.2%、14都道府県で上昇
2016.06.06
道路予定地上の住宅のメリット・デメリットは?
2016.05.17
地震のたびに強くなってきた耐震基準。旧耐震と新耐震をおさらい
2016.05.16
民泊を全面解禁 住宅地で営業認める 
2016.04.30
地価が値上がりしそうと思う街ランキングに清澄白河がランクイン
2016.04.29
5/3~5/5 休業のお知らせ
2016.03.06
マンション平均分譲価格が過去最高に そんな中でも新築にこだわる人は52.8%
2016.02.29
首都圏建売り、価格14%上昇4725万円
2016.02.23
マンション価格、過去最高=バブル上回る4618万円―15年全国
2016.02.16
16日からマイナス金利始まる 三井住友銀、住宅ローン10年固定型金利0・9%に 他行も引き下げ検討
2016.02.07
2月のフラット35金利が9か月ぶりに1.5%割り込む
2016.01.24
「マンション節税」防止 高層階、相続税の評価額上げ
2015.12.15
マンション平均価格 6000万円突破、24年半ぶり
2015.11.30
都心で超狭2LDKマンション大ヒットの理由
2015.10.03
東京超都心、五輪後も不動産価格は上がる説
2015.09.17
◆基準地価、三大都市圏の商業地3年連続で上昇 7月時点
2015.09.17
シルバーウィークのお知らせ
2015.09.06
東京都内2015年路線価2.1%上昇
2015.09.03
☆☆平成27年10月22日更新致しました☆☆
2015.05.23
離婚と引越し…。アメリカの実家が空き家にならないワケ
2015.04.24
ゴールデンウィークの営業について
2015.04.03
『国土交通省、平成27年地価公示発表・全国平均では住宅地が下落率縮小』
2015.02.09
3度目の「住宅エコポイント」は本当にお得か
2015.01.26
東京圏、地価下落ゼロ 6年9カ月ぶり 金融緩和追い風
2014.11.23
<アジアマネー>東京中心部の優良オフィスビル 次々買収
2014.10.27
都内路線価 6年ぶり上昇
2014.10.23
お詫び(資料請求ボタン動作せず)
2014.09.19
3大都市圏の基準地価、2年連続上昇 全国は1.2%下落
2014.09.13
住環境研究所、夫婦フルタイムで働く子育て家族の「家事分担度」を分析
2014.07.03
路線価、下落幅0.7%に縮小 14年 東京・大阪6年ぶり上昇
2014.06.27
「平成25年度土地に関する動向」及び「平成26年度土地に関する基本的施策」(土地白書)について
2014.06.15
宅地建物取引主任者から宅地建物取引士へ
2014.05.30
ガス器具製造のハーマン(大阪市)は29日、浴室暖房乾燥機約8万台の基板に発火の恐れがあるとして、リコール(無償修理)すると発表した。
2014.05.17
夫婦共有か単独か 住宅ローンのお得度比較
2014.05.17
神社でもらった家内安全のお札、自宅のどこに置けばいいの?
2014.05.03
ゴールデンウィーク休まず営業中
2014.04.29
暴力団事務所と瑕疵担保責任
2014.04.27
自殺物件の不告知をめぐるトラブル
2014.04.18
中古マンション成約件数、2年連続で過去最高を更新/東日本レインズ
2014.04.06
消費税8%で、どうなる「住宅ローン控除」
2014.03.21
消費税について
2014.03.18
公示地価、3大都市圏で6年ぶり値上がり
2014.03.01
H26年4月1日~売買契約書の印紙税が軽減されます
2014.02.19
物価が上がれば預貯金は「目減り」 どう対策する?
2014.02.15
2015年1月から相続税が増税!
2014.02.11
せっかく住宅を買うなら、資産価値が上がる町を選びたいもの。過去10年のデータと、今後の都市開発計画から、「これから値上がりする町」を予想する。
2014.01.30
一生賃貸で暮らすにはどのくらい蓄えが必要か
2013.09.27
豊洲駅~住吉駅間整備の早期事業化を目指します
2013.06.29
リバースモーゲージ みずほ銀行が参入
2013.06.13
固定金利への借り換え、「今でしょ」「まだでしょ」、あなたはどっち?
2013.03.23
グループ店舗のペットサロンが墨田区時間に掲載されました!
2013.03.14
東京スカイツリーからのTV電波発射は5月
2013.02.11
アベノミクスで”ミニバブル”に!?
2013.01.12
消費税増税による住宅購入者への影響
2012.04.29
携帯電話ご利用の皆様へ
2012.04.20
会員の皆様へ

大江戸不動産様ニュース&トピックス

  • 第1位

    新築一戸建て

    江東区北砂5丁目

    5,480万円(税込)

    都営新宿線「大島」駅徒歩15分

  • 第2位

    中古一戸建て

    江東区佐賀1丁目

    3,300万円

    都営大江戸線「門前仲町」駅徒歩8分

  • 第3位

    新築一戸建て

    江東区大島8丁目

    3,680万円(税込)

    都営新宿線「大島」駅徒歩8分

  • 第4位

    マンション

    江東区白河4丁目

    5,680万円

    東京メトロ半蔵門線「清澄白河」駅徒歩7分

  • 第5位

    マンション

    墨田区向島4丁目

    3,500万円

    東武伊勢崎線「とうきょうスカイツリー」駅徒歩8分

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2021.02.09
空前のブーム「新築戸建て」を割安に買う方法
新築分譲戸建てはコロナ禍ゆえに売れている。

 緊急事態宣言明けの2020年6月から12月までの間に売れた戸数は3万9536戸、売り出された戸数3万2619戸を6917戸上回る(スタイルアクト調べ)。7カ月で約7000戸なので、月平均で1000戸の在庫が減少したことになる。

令和初公表!47都道府県「幸福度」ランキング

 だからと言ってどこでも売れ行きがいいわけではない。分譲戸建ての購入者は近隣で買うケースが多いために、駅単位では需給バランスはまだら模様になる。


 売れ行きが悪い駅では値引き幅が大きくなるので、相場よりも安く購入するチャンスがある。市場構造を理解して、駅・物件単位の売れ行きを把握すれば、相場よりも安く手に入れることも可能になるので、その方法を教えよう。

■売れているのに、新規供給が増えない事態

 分譲戸建てが売れ始めたのは緊急事態宣言明けの2020年6月からだ。リモートワークの普及と家にいる時間の長さから、居住環境の改善を検討する世帯が急増した。


 とくに「もう1部屋需要」は大きく、70㎡3LDKが主体のマンションよりも、100㎡4LDKが主体の戸建てを中心に検討する人が増えた。

 巣ごもりしている人たちにとっては、写真やVR(疑似内覧)などが充実している物件検索サイトを支持して、現地に来訪するときには「確認」だけで即決する人も多かった。

 これだけ売れているのに、新規着工戸数は増えていない。それどころか減っている。分譲戸建ての住宅着工戸数は前年同月比でマイナスが半年ほど続いている。これは土地仕入れが進んでいない状況を反映している。


 新規供給が減少したこともあり、販売在庫は減少し、首都圏全体で2.5万戸まで減少した。これは適正在庫水準まで減ったことを意味している。こうなると、成約価格は大きく変動する。売れていないときと比較して、現在は成約価格が10%程度上昇しているのが実態だ。

 それでも駅ごとの売れ行きはまだら模様で良しあしの差は大きい。その良しあしは一般の方でも把握することはできる。それがわかると割安で買えるかどうかもわかるのだ。そのためには売り方と売れ行きの仕組みを理解する必要がある。

■戸建とマンションの売り方の違い

 同じ分譲でも戸建てとマンションの売り方は違う。現在の分譲マンション事業の約半数の供給は「メジャー7」という財閥系を含む大手7社が占めている。開発規模も大きく、資金量も多く、販売終了までの期間も長いので、中小企業では分譲マンション事業はそもそもできない。

 実際、物件ごとにいつ販売を終了できるかは本人たちでさえ、確約はできないほど水物である。ましてや、以前は「青田売り」と言って、モデルルームをつくって図面で販売していたが、最近は「竣工売り」と言って、出来上がった物件を内覧させながら販売する物件が増えた。竣工後の販売終了時期は今や事業者の体力勝負の問題になっている。


 同じ分譲するにしても、戸建ての売り方はマンションと決定的に違うことがある。それは期間だ。戸建ては土地の仕入れから販売まで1年以内にやることが必須条件になる。この1年以内の短期で借入金を返済し続けることがその会社の信用であり、次の資金を借りる条件になっている。

 これは分譲戸建て事業が大手寡占ではなく、事業者が分散して中小も多いからだ。この返済期間であれば、街の不動産屋も分譲戸建て事業をやり始めることができる。この返済期限1年の呪縛は返済期限に近づくと値引きをすることを示唆している。売れ残りは値下げ処分されるのだ。


 その売れ残りは需給バランスで決まってしまう。なぜなら、近隣で購入する人が多いので、市場が狭いからだ。分譲戸建てを購入する世帯は小学生の子どもを持つ家庭が多い。公立小学校の学区域内で購入するケースが多いのもこうした背景がある。

 こうして公立小学校の学年の人数が毎年ほぼ一定のように、購入予備軍である需要はほぼ一定なのに対して、供給は土地の供給に合わせて増えたり減ったりする。こうして需給バランスが駅ごとに違ってくるのだ。


 戸建ての販売価格は竣工するまではほとんど変わることがない。しかし、竣工すると月数を重ねるごとに1%強下落していく。5カ月もすると、-8%を超える。例えば、4棟売っている現場で、竣工前に売れた2棟は当初価格、残りの2棟は下がった最新価格をベースに取引されることになることがある。この差が先ほどの8%超になることも多い。

 着工から竣工まで3カ月とすると、竣工後6カ月は着工から9カ月経過していることになり、その前の土地取引や契約から引き渡しまでの期間まで考慮すると、竣工後6カ月は借り入れの返済期限にかなり近いタイミングということになる。何としても売り切らないといけないタイミングである。

とにかく安く新築を買いたいというなら、このように売れ残りを狙うのがわかりやすい1つの方法となる。そこで真っ先に見るべきものは、物件広告の竣工年月になる。これが価格に直結するからである。

 首都圏平均売出価格4000万円の8%は320万円なので、かなり高額な差となる。そもそも同じ立地の物件で、間取りや日照条件や接道状況などの違いは当初価格に反映されて売り出されるのだから、この値引き幅は単純に安く買えたことを意味する。


 売り主側からしても売れ残りを買いに来てくれる顧客はありがたい話だ。売れないことには金融機関からの借り入れが返済できなくなるのだから、値引いてでも売らなければならない。なので、相場はあっても売れ行きで価格は大きく変動すると思っておいたほうがいい。

■新築着工戸数が減る中で価格が上昇する可能性

 2021年初の現在、首都圏の在庫は2.5万戸(販売5カ月分)と適正水準まで少なくなっていると書いた。売れ行きに対して新規供給が毎月1000戸少ない水準が続いており、この状況があと数カ月続くと在庫が月の販売戸数の4カ月分ほどに近づく。


 こうなると、着工から3カ月で竣工するまでの間に相当数が売れるので、竣工後の値引き物件が少なくなる。供給側からすると在庫が少ないときに売り急ぐ必要はないので、当然値引き幅が小さくなる。

 マンション市場もそうだが、価格と供給戸数は反比例の関係にあり、それらを掛け算した総販売額(市場規模)はつねに一定となるものである。アベノミクス以降、マンション価格は1.5倍になったものの、分譲戸建て価格はほぼ横ばいだった。その価格が値上がりを始める可能性が出てきた。土地の仕入れに苦戦している状況からすると、仕入れの土地価格は上がりやすい。これは売り出し価格に徐々に反映されることになるであろう。


 価格を上げても売れ行きさえ維持できているならば、供給側は供給量が減る中で利益額確保のために値引き幅は小さくなる可能性が高い。マンションと比較して割安感がある戸建てを購入するなら、今年は早いほうがお得ということを念頭に置いて購入戦略を考えたほうがいい。

 そして、値引きされる物件も少なくなりそうなので、竣工から期間が経過している物件を広域に探して買うなら、動き出すタイミングを早くした者勝ちなのである。

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