タワマン節税3つの罠　分けにくい、貸しにくい、売りにくい

2015年の税制改正で、相続税の課税対象となる被相続人が急増している。もはや誰もが相続税を無視できなくなっているわけであり、相続税対策について知っておくべきことは多い。


　相続税対策では、不動産において節税効果が大きいとされる。金融資産に比べて、不動産は評価額が低くなるためだ。そして、この延長で節税テクニックとして頻繁に話題に上るのが、タワーマンションの購入である。

　以前は建物の固定資産税評価額が1階も最上階も同じだったため、親が高層階の物件を購入し、相続税を低く抑えたのち、相続した子供が時価で高く売却する「タワマン節税」が盛んだった。

　それが2017年の税制改正で高層階ほど評価額が高くなり、節税メリットが薄くなったとされる。夢相続代表で相続実務士の曽根惠子氏がアドバイスする。

「それでも一般的な評価額は時価の30％程度しかなく、1億円で購入したタワマンの評価が3000万円未満ということがよくあります。

　ただしタワマンは『分けにくい、貸しにくい、売りにくい』というデメリットもある。1億円で1部屋を買うよりは、コンパクトな部屋を3～4部屋購入した方がリスクを分散できます」（前出・曽根氏）

　同様に節税対策としてよく取り上げられるアパート経営はどうだろうか。

「土地活用で賃貸住宅を建てると『貸家評価』となって評価額がさらに低くなる。例えば1億円の建物であれば2800万円ほどの評価になります。更地で持たず建物を建てると、節税メリットがはるかに大きくなる」（前出・曽根氏）


　ただし、素人のアパート経営には大きなリスクがある。元国税調査官で税理士の松嶋洋氏が解説する。

「節税対策として不動産の賃貸経営を望む人は多いですが、相続税を減らしても相続後に入居者が見つからず、不動産事業としてのキャッシュフローが回らなくなるケースが多く、固定資産税などの維持コストもかかる。アパート経営は賃貸事業のノウハウがない人には、お勧めできません」

　不動産業者が「節税対策になる」とアパート経営を勧めてくるケースもあるので注意したい。