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住宅ローンの賢い借り方・返し方 「利上げ時代」の到来 「繰り上げ返済でどんどん減らす」「新築より中古の選択も」

日銀が長期金利の上限を見直したことで、大手銀行が軒並み住宅ローンの固定金利を引き上げた。春には日銀総裁人事を控え、約10年間続いた金融緩和策の転換観測も広がっている。現在マイナス金利が適用されている短期金利も上昇に転じた場合、住宅ローンの変動金利や中小企業の運転資金などへの影響も懸念される。利上げ時代に家計を守る術はあるのか。

日銀は昨年末、長期金利の変動許容幅を0・25%から0・5%に拡大した。黒田東彦(はるひこ)総裁は「利上げではない」と強調するが、長期金利の指標である新発10年債の利回りは上限の0・5%で推移するなど上昇基調は鮮明だ。

景気にはどんな影響が出るのか。

第一生命経済研究所の永濱利廣首席エコノミストは「日銀は金融緩和を維持する姿勢だが、長期金利が上昇すると住宅投資や長期の借り入れを必要とする企業の設備投資に悪影響が出る。為替の円高要因となり輸出にもマイナスで、関連企業の賃上げへの影響もゼロではない」との見方を示す。

日銀は短期金利の目標はマイナス0・1%を維持しているが、岸田文雄政権下で金融引き締め派が新総裁となれば、修正される可能性がある。

永濱氏は「次期日銀総裁人事などで当面は長期金利も落ち着きどころがみえない。もし拙速にマイナス金利解除まで踏み込めば、中小企業の運転資金などへの影響は計り知れない」と懸念を示す。

金利の推移が家計に直接影響するのは住宅ローンだ。みずほ銀行など大手5行の固定型10年の最優遇金利は0・10~0・34%の上げ幅となった。

経済ジャーナリストの荻原博子氏は「変動型も今の水準が続くとは限らない。返済額の見直しは5年ルールだが、金利は半年ごとに見直されるため、急激な金利の上昇で未払い利息が発生するリスクがある。お金が貯まったら、繰り上げ返済で元本をどんどん減らすのがよい」と指摘する。

これから住宅ローンを契約する人はどう判断すればよいのか。荻原氏は「失業や給与が下がる心配のない公務員などは固定型でいいと思うが、民間に勤務する人には難しい選択だ。共働きの場合、変動型で一方の収入を繰り上げ返済に充てることも考えられる。単身の場合、固定型でもいいが、借入額は万一のことがあっても返済できる範囲にとどめ、背伸びをすべきでない」と話す。

今後の本格的な利上げを見据えて家計に余裕を持たせることが重要だという。荻原氏は「冒険は避け、新築より中古を選択するのも一手だ。生命保険料も世帯平均年約40万円との試算もある。再考した上で、浮いた分を繰り上げ返済に回す方法もある」と助言した。

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