コロナショックの中、1年以内に自宅を買っておかないとマズイ理由

　コロナショックにより、不動産価格全般は弱含みになる。ひと段落しても、市場の回復には時間がかかるかもしれない。しかし、そんな価格が軟調になりそうなときだからこそ、自宅は絶対に買っておかないといけない。家を持っていないと、「底なしの貧乏人」になる可能性があるからだ。

　不動産価格は主として家賃で決まる。その不動産が生み出す収益性が、不動産の価値を決めるのだ。これを不動産鑑定用語で「収益還元法」という。今回、商業施設やホテルのＪ-REITは株価（投資口価格）が1カ月で半減した。それだけ、商業施設とホテルの収益力が落ちたからだ。

　不動産の収益の源泉は、商業施設とホテルでは毎日の売り上げ、オフィスは法人業績、住宅は個人所得になる。それぞれの賃料は、商業が売上連動なので最も変動幅が大きく、家賃は好況不況に関係なくほぼ一定である。

　なぜなら、一番変動しないのが個人所得だからであり、「不況の際は住宅が不動産の中で最も値下がりしにくい」ことは歴史が証明してくれている。このことは、前回の「コロナショックでマンション価格の暴落は本当に起きるのか」で詳しく述べた。

　経済活動が止まると、デフレになる。需要が少ないからだ。こうなると、物価が下がり、法人業績が下がり、個人所得が減るという負のスパイラルに入る。モノに対してお金の価値が上がっていく状態なので、貯金して節約している方が得になる。アベノミクスが始まる前はこういう状態に陥っていた。デフレ脱却がアベノミクスの第一目的であった。

日本には、デフレを脱却しなければならない切実な理由がある。デフレは借金の負担が重くなるので、国の借金が世界一多い日本は返済できなくなる可能性が高くなるからだ。日本は東京五輪に備えて多額の借金をしたが、コロナショックで1年延期となった。そして悪くすると、1年後もコロナ感染が終息しておらず、五輪は中止に追い込まれるかもしれない。

　また、今回のコロナショックで大規模な経済対策を再び借金で行うことになる。国の借金である国債を返せない確率が上がると、その国の通貨の価値が下がる。そこでさらに通貨を発行すると、一層価値の下落に拍車が掛かる。

　このようにして通貨の価値が急激に下がると、モノの価値が急激に上がり、極度のインフレになる可能性も否定はできない。これを「ハイパーインフレ」という。

ハイパーインフレで明暗分かれる
「持ち家」と「賃貸」

　戦後の日本でも、このハイパーインフレが起こっている。1945年の終戦から1949年末までに物価が約70倍になったのだ。国際会計基準の定めでは「3年間で累積100％以上の物価上昇」とされているので、明らかにこれに当たる。インフレになると、借金がインフレになった分だけ棒引きにされる。過去に借りたお金の価値が下がるからだ。こうして、破綻している国の財政問題は解消する。

　コロナショックは全世界の経済を止めるほどの猛威で、すべての国が自国防衛に走っている。自国以外がどうなろうとお構いなしの情勢にある。こんな中では何が起きてもおかしくない。自国通貨の価値が大きく下落するハイパーインフレの可能性があることも、視野に入れておいた方がいい。そうした事態に備えて個人ができることは、限られている。

　実例を挙げてみよう。Ａさんは賃貸に住んで、貯金が1000万円ある。Ｂさんは500万円を頭金にして、4500万円のローンを組み、5000万円のマンションを購入して住んでいる。ハイパーインフレが起こると2人の明暗ははっきりする。モノの価格や家賃が大幅に上がるので、Aさんの貯金は価値が大幅に下がるのだ。戦後のハイパーインフレの再来なら、1000万円で買えるものは70倍なので、貯金は1000万円÷70＝14万円ほどになり、ほぼ全財産がなくなってしまう。間違いなく貧乏人だ。

一方、Ｂさんは持ち家である自宅が勝手に値上がりする。インフレのときに値上がりする代表的なものは不動産である。手垢がついても新品と大差ない価格で売買されるのは不動産だけだからだ。資産価値が膨れて負債額がそのままなので、差し引きした純資産は増える。

　借金をたくさんしているほど、膨れる資産は多くなる。戦後のハイパーインフレのように物価が70倍になれば、5000万円のマンションの価値は35億円になっていて、借金は4500万円のままだ。これは自分が出した現金500万円に対して、借金で5000万円の資産を手に入れているのと同じことになり、いわゆるレバレッジ効果は10倍となる。このように、有事の際の持ち家は生活防衛に役立つのだ。

今、やっておくべきこと

　幸い、住宅ローン金利は低く、ほぼゼロ金利だ。こんな時だから、経済活動を促進するために住宅ローンは組みやすくなっている。そこに投げ売りする物件が出てきたら、お買い得ということになる。

　コロナショックは日本の財政寿命を縮めた。日本は借金を増やしただけに等しくなり、世界から財政赤字が問題視されることになる。

　こうした自宅購入は単身の方にもお勧めしている。「賃貸は持ち家より損」「結婚してから、子どもが育ってからでいい」などと言っていては、損が膨れていくだけだ。住宅ローンは年収の7倍程度まで組めるので、年収400万円でも2800万円くらいは借りられる。頭金がなければ、親からの贈与でも借金でもいい。社会人なら誰もが自宅購入を考える必要がある。2020年にやっておかないといけないことは、何よりも自宅購入なのである。