「賃貸派が得することはあり得ない」独身でも今すぐ分譲マンションを買うべき5つの理由

首都圏のマンション価格が空前の水準となっている。不動産経済研究所によると、2021年の首都圏新築マンションの平均価格はバブル期を超えた。いまは持ち家を諦めたほうがいいのか。「単身者でもいますぐマンションを買ったほうがいい」。



■「家を買うこと」にまつわる5つの誤解

　家を買うことは多くの誤解に包まれている。その誤解を解かないことには、いつまでたっても買うことはできないと思う。だからこそ、代表的な誤解を解いておこう。

　(1)今のマンション価格は高い

　確かに今のマンション価格は以前よりも高い。しかし、マンション価格は2025年まで上がることは既にほぼ決まっている。アベノミクス以降行われている金融緩和は黒田日銀総裁の任期である2023年まで続きそうな情勢である。行き場のない資金は不動産に流れており、2023年に仕入れた土地はその2年後に分譲されることが多い。今から4年は新築マンション価格が高くなり、中古も連れ高になる。購入を遅らせてもいいことは何もないと心得よう。

　(2)結婚してから家を買うものだ

　もっと言うと、子供が産まれてからという考えもあろう。しかし、この固定観念にとらわれるのは愚かだ。まず、非婚化が進み、都区部では男性は33％、女性は28％が生涯未婚になると筆者は予想している。約3割が生涯結婚しないというのに結婚を契機に考えるのは不確定過ぎる。次に、晩婚化も進んでいるが、実質定年である65歳までに35年の住宅ローンを返済するには30歳で購入していなければならない。この際、「結婚したら家を買う」という考えは捨てよう。

■10万円の家賃を2年払えば、240万円の現金を「失う」

　(3)家賃のほうがリーズナブルである

　家賃はもったいない。10万円の家賃を2年間支払ったら、240万円の現金を確実に失う。もし10万円の家賃に相当するマンションを買うなら、2500万円程の価格になる。これを買うために全額住宅ローンを借りると、月の返済額は7.1万円で済む。これだけ見ても買ったほうがいい。他の簡易的な比較方法としては、住宅ローンは35年で返済が終わるが、賃貸は少なくとも50年以上支払うことになる。これだけでも、賃貸のほうが1.5倍の住居費がかかる。

　(4)分譲と賃貸の仕様は大して変わらない

　あなたが賃貸住宅のオーナーなら、どんな品質の建物を建てるだろうか？　　高品質でコスト高か、コスト安なのかという選択だ。例えば、壁の遮音性を高めるにはコストがかさむので、ほとんどのオーナーは安普請な造りにする。もっとわかりやすく言うと、自分の持ち家より立派にするオーナーはいない。他人が住んで家賃をもらうものは、コストミニマムで造るものだ。だからこそ、その逆の「分譲仕様」という言葉があるのだ。

■「資産性」があれば5つの誤解はすべて解ける

　(5)持ち家購入は失敗すると大損する

　マンション価格の暴落論は常にある。雑誌記事は読者が増えるから根拠が無い話でも専門家の見解として何度も特集される。しかし、こうしたことが起きたことは一度もない。大損した人はバブルの崩壊前に購入した人だけなので、既に70歳を超えた人が多い。

　私が主宰する住まいサーフィンという会員の含み益は平均2465万円となっている。相場が上昇したこともあり、2年ほど前より200万円以上増えている。27万人いる会員のうち、自宅を査定した人の99％が資産を増やしているのが実態なのである。

　この5つの誤解をすべて解決するのが、マンションの資産性である。実際、マンション大手7社、メジャーセブンの調査結果では、マンション購入者の検討理由の1番が「資産性」になっている。それは、(1)の価格が高かろうが、そこから上がれば問題ないし、そうなると(5)の大損はなくなる。資産性により賃貸よりも住居費が安くなるなら、(2)の結婚を待つ必要性がなくなり、結婚する時には住み替えて含み益を出せばいいだけになる。こうして、(3)の生涯の住居費を安くし、(4)の仕様のいい高級な家に住むことができるのだ。

■結婚や転職の足かせにならない物件はある

　改めて資産性とは何かというと、価格の下がりにくさである。港区はいつ購入しても価格が上がった実績があるし、下がるにしても住宅ローンの元本の返済スピードよりも遅ければ、それは含み益となる。

　元本の返済は毎年2.6％程度減少する。都区部の年間下落率は1％程度なので、1.6％程度の含み益が生まれることになる。相場がそれ以上に下がらなければだが、(1)で説明したように3年後まで値上がりはほぼ確定している。もし下がり始めるようであれば、売って利益確定すればいいと考えよう。

　独身時代に家を買っても、将来的に結婚や転職の足かせにならず、むしろ資産としてあなたを助け、あなたの生き方を自由にしてくれる自宅の選び方は、いくつかの法則を守るだけでできる。

　まず狙うべきは土地代が安い物件だ。土地代は仕入れ原価に相当するので、原価が高くなれば新築価格は上がらざるを得ない。この原価が安い物件は、2つある。1つは、建て替えを伴う再開発物件で、もう1つは借地権物件だ。

　再開発はかなり前から地権者と販売価格を握っているので、原価が低いケースが多い。借地権は土地を購入していないので、売上原価がないに等しい。つまり、通常通りに競争入札で土地を最高値で落とした物件は価格が高いのは当たり前でもう手が出る水準でなくなっている。

■自宅は最も資産形成しやすい方法

　私は自宅を住み替えて資産を1億円以上増やしている。これは実質的にお金をもらいながら自宅に住んでいるに等しい。その方法を本に書いたら、ベストセラーになった。そのやり方に加えて、物件の良しあしまで提示したサイト「住まいサーフィン」には27万人が入会し、先ほど書いた通り、99％が売却で資産を増やしている。

　これは単身でももちろんできるし、単身は身軽だからこそやりやすい。含み益を出すための住み替えにおける最大の抵抗勢力は家族になるが、単身なら何の障害もない。ちなみに、自宅は売買差益に対して3000万円まで無税になる(投資なら、5年以内の場合、約4割が税金で取られる)。この制度は2年おきに使うことができる。私が単身なら、2年おきに引っ越したいくらいだ。

■「都内15の区、徒歩6分以内」それ以外は買ってはいけない

　自宅マンション選びは絶対に失敗は許されない。なぜなら、自宅は1戸しか買えないからだ。これで失敗すると、人生の足かせができてしまう。だからこそ、失敗しないために必ず守るべきことを7つ提示しておこう。

　物件選びで一番重要なのは立地だ。マンションは「1に立地、2に立地」なのだ。首都圏であれば、千代田区・中央区・港区・渋谷区・江東区・品川区・目黒区の7区がAクラスで、資産性が高い。Bクラスは文京区・台東区・豊島区・新宿区・世田谷区・墨田区の6区までだ。このエリア以外では資産性が保てないので、買ってはいけない。ローンを完済できない程の値下がりする可能性があるからだ。売れない不動産は負債でしかない。このエリアの物件価格が高いというなら、新築でなく中古でいい。エリアは外したら、ノーチャンスになる。

　上記エリアの中で駅からの徒歩分数はできれば4分以内、最悪でも6分以内を選ぼう。単身向きはファミリータイプよりシビアに駅から離れると命取りになる。5分以降は1分遠くなるに従い、資産価値の落ち方が早くなる。