住宅ローンの審査…銀行はここを見ている！？ 収入、雇用形態、過去の借り入れ…銀行ごとに異なる基準

「将来マイホーム持つことが夢だ」という方は多いですよね。その夢の実現に欠かせないのが、「住宅ローン」ですが、いざ借りる前には銀行の審査があります。本当に自分が借りることができるのか、心配になる方も多いのではないでしょうか。住宅ローンの審査で銀行がどのようなところを見ているのか解説していきます。

貸し手・借り手双方に利点がある住宅ローン審査
住宅ローン審査は、借主の信用度や返済能力をチェックするプロセスです。
銀行は、貸したお金を回収する必要がありますので、借主がきちんとお金を返してくれる人かどうかを判断するために審査をしています。

無計画な借入をさせないことは借主の保護にも繋がるという側面があり、審査手続きは銀行側・借主側双方に利点があると言われています。

具体的な審査項目や評価基準は、一般には公開されておらず、また銀行ごとに審査基準は違います。そのため、A銀行では問題なく審査が通ったが、B銀行では審査が通らなかったということもよくある話で、審査の時に見られているポイントを把握することはなかなか難しいです。

しかし、主にどのような点をポイントに審査しているかは、各銀行で共通する部分があるので、知っておくことで事前に準備できることがあるかもしれません。




主な審査項目：①信用情報
▽信用情報の基本

クレジット会社の共同出資により、1984（昭和59）年に設立された、主に割賦販売や消費者ローン等のクレジット事業を営む企業を会員とする「信用情報機関」のひとつである「株式会社シー・アイ・シー（CIC）」のホームページによると、信用情報について以下のように説明しています。

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信用情報とは、クレジットやローンの契約や申し込みに関する情報のことで、客観的な取引事実を登録した個人の情報です。そして、この信用情報は、クレジット会社が顧客の「信用」を判断するための参考資料として利用されます。そのため、信用情報には人種や思想、保健医療、犯罪歴などの項目は、一切含まれません。

※CICホームページ／信用情報とは（https://www.cic.co.jp/confidence/index.html）

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このように、信用情報とは過去の借入やクレジットカードの利用状況、返済履歴などこれまでの取引内容が登録されているものです。銀行はローンの審査を行う際には必ずこの信用情報を照会し、内容を確認しています。

ちなみにこの信用情報は「信用情報機関」という機関が管理・提供していて、3つの信用情報機関が存在しています。

・株式会社日本信用情報機構（JICC）

・株式会社シー・アイ・シー（CIC）

・全国銀行信用情報センター（KSC）

▽過去の返済履歴から見る信用情報

過去のクレジットやローンの利用状況や返済状況は、借主の信用度を測る重要な指標です。

返済に遅延があると審査には大きく不利になります。

特に長期の延滞や債務整理の履歴など一般的に「事故情報」と呼ばれるものがある場合は審査を通過することが難しく、ローン審査の通過は難しいと理解しておく必要があります。

最近はスマホも数年の分割で購入される方が多いのではないでしょうか。

各種分割払いの情報も信用情報に登録されますので、うっかり支払いを忘れていた…なんてことのないようにご注意ください。

手数料はかかりますが信用情報は個人でも開示請求が可能ですので、不安な方は一度自分の信用情報を確認してみても良いでしょう。

延滞がなかったとしても、消費者金融での借入があることや、いくつもカードローンを利用していることなどが、審査に不利に影響する銀行もあります。不要な借入はしないことをオススメします。




主な審査項目②収入と返済比率
▽収入が安定しているかどうか



安定している収入があること、また将来にわたって継続して安定した収入が見込めることは、いわば返済能力の証明にあたるため、審査において非常に重要です。

会社員がローンを組みやすいと言われるのはこのためで、収入が安定していると見られやすいため審査に強い傾向があります。一方で、自営業やフリーランスの方は会社員に比べて審査上やや厳しく見られがちです。

審査時に提出する収入確認資料も、会社員なら源泉徴収票1年分で済むことが大半ですが、自営業の場合は確定申告書を2～3年分求められることが多く、このことからも詳しく内容を確認していることがわかります。

▽重要な指標である返済比率

返済比率とは、年間の返済額と年収の比率です。

・返済比率 = 年間の返済額 ÷ 年収

例えば月々の返済額が10万円で年収が480万円だった場合、返済比率は次の数値になります。

・【返済比率】（10万円×12ヶ月）÷480万円＝25％

大半の銀行では審査上返済比率の上限を設けており、30%～45%あたりを上限としていることが多く、上限を超えたローンの申し込みの場合は借入額を基準内まで減額されることが一般的です。

この基準は各銀行で変わりますが、HPなどに基準が公開されていることは少ないため、どの程度まで申し込みが可能なのか、詳細が気になる場合は各銀行へ問い合わせましょう。


主な審査項目③雇用形態と勤続年数
▽雇用形態

公務員や正社員などの安定した雇用形態・職業は、審査において高く評価されます。

あわせて医師や弁護士など、いわゆる「士業」と呼ばれる職業も信用度が高く、審査上有利です。

一方で契約社員やアルバイトなどは、雇用の安定性という点において不利になる場合があります。

▽勤続年数

審査上勤続年数が長いほど良いと言われていますが、最近は転職すること自体珍しくありません。

勤続年数が長くなくとも、そこまで審査に不利になることはないとの認識で問題ないでしょう。

ただし勤続年数が1年未満の場合は注意が必要です。

住宅ローンの申込み要件の中で勤続年数が1年以上必要であると定めている銀行は多く、転職後数カ月しか経過していないと、申込みができない場合があります。

また、審査通過後、融資実行までに転職をした場合は再度審査が必要ですので、転職時期と自宅購入時期が被らないように計画する方が良いでしょう。



主な審査項目④資産
貯蓄が多いなど資産がある場合は、返済能力の証明となり審査にプラスに働きます。

また、自宅購入時に頭金を多く用意できるとローン審査には有利になり通りやすくなりますし、金利などの借入条件も優遇されやすいです。

審査上プラスとなる情報がある場合は、確認できる資料を準備して銀行に提出しましょう。

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もちろん、記事内の項目のみならず、他にも年齢・家族構成・勤務先の規模・資産背景や頭金割合など多岐にわたる項目がチェックされます。

要は、貸したお金を期日通りにきちんと返してくれるのかという点について審査を行い、総合的に判断するということです。銀行側の目線や審査の基準を少しでも参考にしてもらえたらと思います。