定年前に住宅ローンを「繰り上げ返済」すべきではない!? 老後資金「2000万円」を削るより、コツコツ返したほうが良いの？

繰り上げ返済の選択肢
定年までに住宅ローンを完済できないケースは少なくありません。このようなケースでの選択肢の1つが繰り上げ返済ではないでしょうか。

繰り上げ返済とは、通常の返済以外に元金の全部または一部を返済することです。繰り上げ返済のメリットは、返済した元金分の利息をカットできることです。繰り上げ返済は、残債をすべて返済する全部繰り上げ返済と残債の一部を返済する一部繰り上げ返済にわかれます。

一部繰り上げ返済には、返済期間短縮型と返済額軽減型があります。それぞれの概要は次の通りです。
・返済期間短縮型

毎月の返済額を変えずに、返済期間を短縮する方法です。短縮した期間分の利息が軽減されます。利息軽減効果は、次項の返済額軽減型よりも大きくなります。


・返済額軽減型

返済期間を変えずに、毎月の返済額を減らす方法です。全期間にわたり元金の一部を前倒しで返済するため、全期間にわたり利息も軽減されます。ただし、利息軽減効果は返済期間短縮型よりも小さくなります。

定年前に繰り上げ返済するメリット
老後資金を活用した住宅ローンの返済には以下のメリットがあります。

・返済が楽になる、あるいはなくなる

老後資金を活用して繰り上げ返済を行うと、返済期間を短縮したり毎月の返済額を減らしたりできます。全部繰り上げ返済であれば、返済そのものをなくすことも可能です。

総務省統計局が発表している「家計調査年報（家計収支編）2022年（令和4年）」によると、2人以上の世帯のうち世帯主が65～69歳以上の無職世帯の実収入は27万7757円です。定年後は、収入が減少することが少なくありません。返済を楽にできる点は、定年前に繰り上げ返済を行うメリットといえるでしょう。

・利息を軽減できる

繰り上げ返済により、利息を軽減して返済総額を減らせる点も見逃せません。利息軽減効果は、繰り上げ返済の額が大きいほど、あるいは繰り上げ返済の時期が早いほど大きくなります。

利息軽減効果を実感できるタイミングは繰り上げ返済の方式で異なります。返済期間短縮型は毎月の返済額が変わらないので、利息軽減効果を実感できるのは完済したタイミングになるでしょう。返済方式で悩む場合は、この点も考慮するとよいでしょう。

定年前に繰り上げ返済するデメリット
老後資金を活用した繰り上げ返済にはデメリットもあります。以下の点には注意が必要です。

・手元の資金が減る

繰り上げ返済を実行すると、手元に残る資金は減ってしまいます。住宅ローンの返済総額を減らせる点は魅力ですが、使用する金額によっては老後の生活と心のゆとりを失ってしまう恐れがあります。実行した繰り上げ返済を取り消すことはできないため、ある程度の余裕資金を残しておくことが大切です。

・万が一のときに繰り上げ返済の意味を見いだしにくい

原則として住宅ローンには、団体信用生命保険がついています。団体信用生命保険は、債務者が死亡したときなどに住宅ローンの残債に相当する保険金が支払われる生命保険です。

繰り上げ返済後に債務者が死亡した場合など、老後資金を活用した意味を見いだしにくくなります。手元に資金を残しておいた方がよかったと感じることもあるでしょう。

繰り上げ返済はよく考えてから実行
繰り上げ返済を行うと、返済を楽にしたり利息を軽減したりできます。一方で、手元の老後資金は減ってしまいます。団体信用生命保険から保険金が支払われると、繰り上げ返済をせずに手元に資金を残しておくべきだったと感じることもあるでしょう。

メリット・デメリットがあるため、ライププランなどを踏まえて検討することが大切です。