ニュータウンは｢とてつもなく退屈な街｣に…郊外の住宅地が嫌われ､都心回帰が進んでいる3つの理由

郊外の住宅地から都心のマンションに転居する人が増えている。不動産事業プロデューサーの牧野知弘さんは「かつてのニュータウンは住民の高齢化が進み、アクセスも不便で退屈しがちだ。そのため、現役世代に買った郊外の一軒家を売って便利な都心のマンションに移り住む人が増えている」という――。

バブル期に流行った「住宅すごろく」
私は以前、三井不動産というデベロッパーに勤めていました。大学卒業後に入った銀行はわずか3年で退職。ボストンコンサルティンググループでの修行を経て（私にとっては「人生の修行」と言えるものでした）、三井不動産の門を叩きました。
平成バブルの絶頂期、社員の多くは「家は持つもの。早く買うもの」という無言のプレッシャーのもと、また「賃貸アパート→社宅→分譲マンション→郊外一戸建て」という「住宅すごろく」が信奉されていたため、若い社員たちはマンションを買い、先輩たちはマンションを売却して、郊外にある戸建て住宅を買い求めていました。

当時、多くの社員が買った戸建て住宅が、三井不動産と相鉄不動産（相模鉄道関係会社）が相鉄線沿線に開発・分譲した、緑園都市と山手台（共に神奈川県横浜市泉区）です。当時の分譲価格は、敷地面積180～200m2・建物面積110～130m2で、緑園都市が1億3000万円程度、山手台が8000万～1億円程度でした。


ゴールになっていたニュータウンの現在
けっして安くはありませんが、当時は「地価は毎月上がる」と言われており、実際、所有マンションの値段も上がっていたため、マンションの売却益を梃(てこ)に、戸建て住宅を、住宅すごろくの「あがり」として購入していました。

丘陵地を切り崩して造成したこのエリアは、新興住宅地として当時から注目されていました。そこに、実際に開発した会社の社員がこぞって住むということは、このエリアの成長可能性が大いにあると考えられていたからです。

ところが今、購入した先輩方にお目にかかると、ほとんどの人が都心のマンション住まいです。「緑園都市（山手台）の住宅はどうされたのですか」と聞くと、多くの人が「売った」と答えます。売却時期はおおむね2000年代です。確かに、私の年賀状リストからも、この2つの地名が姿を消しています。

郊外の富裕層が「都心回帰」している
彼らは日頃、不動産事業に携わっており、どのエリアがお買い得か、成長可能性があるか、常にウォッチできる立場にあります。彼らが売却した同エリアの戸建て住宅は現在、中古価格で5000万円前後です。横浜市のニュータウンのなかでは、価格を保っているほうですし、相鉄線の東京乗り入れによって、最近では価格がやや持ち直しているものの、下落しています。

価格変動に敏感で、他人より一足早く行動を起こした彼らから見えてくること、それは都心回帰です。

近年、郊外の住宅地に住む富裕層の多くが、東京都心部や各エリアの主要衛星都市にあるマンションに居を移す傾向が色濃くなっています。


都心の居住環境は劇的に改善された
理由は、主に3つ考えられます。1つは、都市中心部の居住環境が大幅に改善されたことです。昭和から平成初期にかけて、都心はオフィスビルが立ち並ぶオフィス街、中小の飲食店が犇(ひし)めく商店街、煤煙(ばいえん)や悪臭が漂いトラックが行き交う工場街などで形成され、環境としても空間としても、居住に適さないところが大半でした。

ところが大都市法の改正以降、都心の容積率は大幅に引き上げられ、産業構造の変化も相俟って、工場跡地にタワマンが建設され居住できるようになりました。商店街では、市街地再開発の手法を用いて込み入った権利関係を整理、容積率のボーナスを得てタワマンを建設、居住環境の大幅な改善が実現しました。オフィス街では、中小オフィスを取り壊し、権利関係をまとめ、オフィスにマンションや商業施設を併存させる複合開発が行なわれました。

つまり、都心は「とてもじゃないが、住むところではない」から「居心地がいいところ」に激変したのです。住民を受け入れる環境が変化したこと。これが都心居住が進んだもっとも大きな理由です。

2つ目が、ニュータウンなど郊外の戸建て住宅に居を構えたオーナーたちの高齢化です。これまで気軽に乗っていた自家用車の運転がままならなくなりました。肝心のバスは本数が激減して、あらためて駅までの距離を実感するようになります。

高齢者にとってニュータウンは「退屈な街」
また、ニュータウン内は毎日を過ごすにはとてつもなく「退屈な街」なのです。おざなりな公園に行っても、そこに遊ぶ子供の姿はありません。年寄りばかりになると、外を歩く人も少ない。街には図書館はおろか、みんなが集まれるカフェすらありません。

人が集まる場所がないため、地元住民同士のコミュニケーションも希薄になりがちです。ましてや、この世代の多くは企業戦士として、東京で仕事漬けの日々を送ってきたため、地元とのコミュニケーションなどを図ったこともなければ、そうしたことが苦手な人たちばかりです。

こうして、オールドタウンと化したニュータウンを脱出して都心、都心のマンションを買えなければ最寄り駅や最寄り駅に近い郊外ターミナル駅の駅近マンションを買い求め、街の匂いを嗅げるところに居を移す人たちが増加しました。駅近に居住すれば、すぐに電車に乗れますし、昔懐かしのオフィス街に出かけることだってできます。

近年、平日のオフィス街のランチが終わった飲食店などで、大勢の元ビジネスパーソンと思しき高齢者たちが、赤ら顔で飲食している姿を頻々(ひんぴん)と見かけるようになりました。彼らは寂しいのです。会社にしか知り合いがおらず、かといって、たびたび元の会社に顔を出すと嫌がられる。たまに都心に出て、旧交を温めるのが無上の楽しみなのですが、それには郊外住宅地はあまりに不便なのです。

多くの郊外住宅地の資産価値は大幅に下落する
3つ目が、マンションの資産性です。都心部の居住がこれだけ快適になると、今の現役世代にとって、親が苦労して通勤してきた郊外住宅地にあえて住む理由は見当たりません。このまま相続が起こっても、困るのは子供たちです。しかも、郊外住宅地は、よほどのブランド立地でもない限り、今後、資産価値は大幅に下落していきます。

であるならば、今の住宅を売れるうちに売って、都心や衛星都市中心部のマンションに住み替えておけば、資産性を保つことができるだろうと考えるのです。

実際、現在の団塊の世代までの元ビジネスパーソンは大企業に所属していたなら、退職金も厚生年金も手厚く支給されているケースが多いため、マンション販売現場では全額現金で買うような人も多くいるそうです。