マンション｢売却？住み続ける？｣の判断基準

マンション相場の上昇により、自宅所有者の含み益は膨らんでいる。その金額は2021年に4346万円だったものが、4983万円、5510万円、6505万円と年々上がり、2025年には平均7258万円になったケースがあるほどだ。この4年で3000万円ほど増えたことになる。
「売却するか？住み続けるか？」という選択
含み益は隠れ資産である。物件価格が上昇し、住宅ローンの残債は減少していく。この差分が含み益になる。売却時に3％の仲介手数料がかかるが、自宅を売却すればその含み益をキャッシュインさせることができる。

この含み益はプラスであれば気楽だが、マイナスだと売ってもローンを全額返せないのでその差額を自分で補填しなければならなくなる。そのお金がなければ、ローンを貸している銀行は売ることを許してくれない。しかし、含み益がマイナスとなっている会員の割合は1％にすぎない。明細を見ると、リゾートマンション購入者が多く、自宅の人はほぼいない。

自宅の人の概算収支は2025年時点でこういうことになる。新築時購入価格6000万円、現在の時価1億1000万円、残債4000万円、売ったら7000万円のキャッシュインとなる。しかし、売らずに生涯住み続けると含み益が膨れていくだけで、手元キャッシュは増えない。「売却するか？住み続けるか？」という選択に迫られる状況にきているという認識だ。住み替えを先延ばしにすると、将来売却するときの“納税額”が膨らむことになる。

ローンの返済状況には個人差があるが、物件価格の上昇だけに着目すると、新築時の価格を下回っているのは竣工年が1995年以前まで遡る。これ以降の物件を所有している方は、新築時よりも値上がりしているのが実態ということになる。

特に、竣工が2000～2016年の間の物件は、平均で64％新築時から値上がりしている。最も値上がりしている年は2007年の90％上昇となる。値上がり益だけで6000万円を超える。しかし、含み益を放置しておくと、いざ売却したときに課税される額が大きくなる。この譲渡所得課税は株の売却益と似ている。利益が増えれば、この税額も大きく膨らんでいくことになる。

ちなみに、ここまでの含み益と譲渡所得金額とは少し定義が異なっている。含み益が売却価格－住宅ローン残債であり、譲渡所得金額は売却価格－購入価格＋減価償却額－仲介手数料とほぼ同じになる。この2つは大きな違いがないケースが多いのと、正確な計算は税務になるのでここでは省略する。

課税される譲渡所得金額は主に含み益だが、マイホームには特例がある。それが、譲渡所得控除で、所有者1人に3000万円分引くことができる。夫婦2人の共有名義であれば6000万円分となるからこそ、購入する際にペアローンを私は勧めているのだ。

こうして、含み益が6000万円あっても、6000万円の控除が受けられれば無税になる。この恩恵は大きく、これまで売却してきた多くの方がこの控除の範囲の含み益だったので、税金を取られることはあまりなかった。

譲渡所得課税対策の要点
冒頭の会員の含み益はすでに平均7258万円となっていて、6000万円も上回り増え続けている。もう無税ではいられない人が急増しているのだ。そこで譲渡所得課税を深く理解して対策を取らなければならなくなる。

譲渡所得課税対策の要点は2つある。1つは先ほどの1人3000万円の控除額で、もう1つは経過年数で変わる税率である。5年以内を短期譲渡所得と呼び、約40％（39.63%）の税額になり、以降を長期譲渡所得と呼び、約20％（20.315%）に税率が下がる。また、10年を超えると6000万円までは14.21%に軽減される。これらから課税対策が決まる。

まず前提条件として、都区部の人気エリアを中心に年1000万円の価格上昇は珍しくない。このため、現状の含み益は膨れていくばかりだということだ。3000万円・6000万円の控除額はすぐに使い果たしてしまう。そんな状況下では、不動産での資産形成はアグレッシブなほうがうまくいくと筆者は考えている。多様な方法を提示するので、自分はどれにするか考えてみてほしい。

住み替えの方法
原則①　5年以内でも譲渡所得金額が控除3000万円の範囲内で住み替え

　譲渡所得控除は条件を満たせば2年経過で何度でも使うことができる。ゆえに、3000万円に達しそうなら、住み替えていく方法だ。控除後の課税金額がゼロなので、短期譲渡の税率の高さを気にすることもない。夫婦で6000万円の控除があるパワーカップルなら、この範囲でもいい。

私は独身者にも自宅購入を勧めているが、こうした独身者や引っ越しがあまり苦でないミニマリスト（必要最低限の物だけで暮らす人のこと）も利用できる方法である。年収1000万円でも、譲渡所得が毎年1000万円発生するなら、実質年収は2000万円になる。立派な確定申告者である。
原則②　5年・10年経過したら、住み替え

　譲渡所得金額がいくらかは毎年確認するにしても、頻度高く引っ越しをするのが難しいなら、税率が下がったタイミングが最もお得になる。なぜなら、譲渡所得金額が増え続ける中で税額が減るタイミングがそこしかないからだ。そこで気を付けることがある。5年と言っているが、正確には購入後6回目の1月を待つことになるので注意しよう。

原則③　譲渡所得金額が6000万円を超えたら、積極的に住み替え

　10年経過して譲渡所得金額が6000万円を超えたら、もう軽減する方法は何もない。増えていく利益に約20％の税額は必ず発生する。それなら、引っ越して新たに持ち家を取得して、譲渡所得控除3000万円を手に入れるしかない。ペアローンなら、最大6000万円になる。

これを実行するには、それ以外のことにも考慮する必要がある。例えば、次にどんな物件を購入するか、その際にローンを組むべきか、相場が上昇しているので売るのはもったいない気がするとか、疑問は湧いてくる。それは次回にまとめてご自宅戦略としてまとめよう。いずれにしても、まずは含み益がどれくらいあるかを確認することから始めよう。