住宅ローン残高「4000万円」なのに“海外転勤”になった同僚。知り合いに「月8万円で自宅を貸してる」らしいですが、銀行にバレたら4000万円を“一括返済”って本当ですか？ 契約上のリスクを解説

持ち家がある人にとって、自宅を離れて暮らすことになった場合、住宅ローンが残っている自宅をどのように扱うべきかは、悩ましい問題の1つです。空き家のままにするのではなく、知人などに貸して家賃収入を得ることを検討する人もいるかもしれません。

しかし、住宅ローンは、自己居住用住宅を前提とした契約であることが一般的です。無断で賃貸した場合、どのような影響があるのでしょうか。

本記事では、住宅ローンが残っている住宅を第三者に貸した場合の契約上のリスクや、住宅ローン控除への影響について整理します。

無断で他人に賃貸すると住宅ローンは一括返済が必要？
住宅ローンは、自己の居住用住宅として利用することを前提に、ほかのローンよりも低い金利が設定される契約が一般的です。そのため、無断で他人に賃貸すると、契約違反と判断される可能性があります。契約違反と判断された場合、銀行から住宅ローンの残債について一括返済を求められる可能性があります。

ただし、実務上は必ずしも直ちに一括返済となるとは限りません。銀行に事前に相談しなかった場合でも、一括返済ではなく、住宅ローンからほかのローンへの切り替えを求められる可能性などがあります。

いずれにしても、最も避けるべきなのは金融機関に事前相談をせずに貸し出すことです。特に転勤などやむを得ない事情で、自宅に住むことができない場合は、早めに金融機関に相談するようにしましょう。

他人に賃貸すると住宅ローン控除も使えなくなる？
転勤などの事情があれば、銀行に相談することで一定期間の賃貸が認められるケースもありますが、住宅ローン控除が適用できるかどうかは別の問題です。

住宅ローンと同様に、住宅ローン控除も、自分が住んでいる住宅であることが前提です。そのため、自ら居住しなくなり、他人に賃貸した場合は、原則として住宅ローン控除の適用を受けることはできません。

住宅ローン控除は、年末時点でのローン残高に控除率0.7％をかけて控除額を計算します。例えば、年末残高4000万円とすると、年間最大28万円の控除が見込まれるため、控除停止の影響は小さくありません。

ただし、再び住む場合は、所定の届出を行っておけば、控除の再適用を受けることが可能です。控除期間が延長されることはなく、当初の適用期間の残り年数のみが対象となりますので、忘れずに申請するようにしましょう。

自宅に住めなくなる場合は早めに金融機関に相談しよう
住宅ローンは自己居住を前提とした契約であり、無断で賃貸すると契約違反と判断される可能性があります。ローン残債の一括返済を求められるリスクもありますが、転勤などの事情がある場合は銀行への事前相談で対応できるケースもあります。

自宅に住むことができなくなる事情が発生し、自宅の賃貸を検討する場合は、金融機関に相談するなど、正しく手続きを行いましょう。

一方、住宅ローン控除は原則停止となります。金融機関に住宅ローンの継続利用が認められたとしても、当初想定していた資金計画が変わる可能性がありますので、お金の面を改めて見直すことも大切です。